Milan wordt steeds duurder: woonkosten stijgen sneller dan inkomens

De huisvestingsmarkt in Milaan vertoont een groeiende ongelijkheid tussen woonkosten en inkomensniveaus. Volgens het derde rapport van het Observatorium voor Betaalbare Woningen (OCA), gepresenteerd in april 2026, zijn de uitdagingen van huisvestingskosten geen voorbijgaand probleem meer, maar eerder een blijvend structureel vraagstuk.

De analyse toont aan dat het steeds lastiger wordt om in Milaan te leven met alleen een salaris: de kosten voor huisvesting en transport kunnen oplopen tot 60% van het maandelijkse inkomen. Daarnaast gaat het probleem al lang niet meer alleen over de stadsgrenzen, maar raakt het de hele agglomeratie van Milaan.

Milan blijft aantrekkelijk om te werken en studeren, maar wordt tegelijkertijd steeds minder betaalbaar voor gewone burgers. Deskundigen waarschuwen dat zonder een langetermijnstrategie de sociale en economische balans van de stad ernstig verstoord kan raken.

Kostenstijging overtreft loonstijging

In 2024 bleven de woonlasten stijgen:

• De prijzen van onroerend goed stegen met 8,5%;
• De huurprijzen gingen met 6,8% omhoog;
• De gemiddelde lonen stegen slechts met 4,2%, wat lager is dan de inflatie.

Voor werknemers met middelmatige en lagere inkomens is de situatie nog nijpender:

Inkomens van de bevolking zijn gepolariseerd, woningmarkt krimpt

• De inkomensverdeling in Milaan toont een sterke sociale scheiding:
• Meer dan de helft van belastingbetalers verdient minder dan 26.000 euro per jaar;
• Bijna een derde verdient minder dan 15.000 euro.
• Op deze achtergrond kunnen gemiddelde inwoners zich steeds kleinere woningen veroorloven. Vaak voldoet de beschikbare ruimte niet aan de minimale normen op de woningmarkt.
• Het huisvestingsvraagstuk wordt niet alleen moeilijk, maar voor velen zelfs onoplosbaar.
• 
  

Werkelijke bevolking van Milaan is hoger dan officiële cijfers

• Een van de opmerkelijke bevindingen van het onderzoek was het verschil tussen officiële inwonersaantallen en de werkelijke bevolking van de stad.
• Op basis van mobiele telefoongegevens blijkt dat Milaan officieel 1,4 miljoen inwoners telt, maar dat er permanent meer dan 1,6 miljoen mensen in de stad verblijven. Dit aantal omvat studenten, tijdelijke arbeidskrachten en niet-geregistreerde personen.
• Dit legt extra druk op de huurmarkt, het openbaar vervoer en de stedelijke diensten.
• 
  

Kortetermijnverhuur verergert de crisis

• Na de pandemie groeide de markt voor kortetermijnverhuur snel. Steeds meer woningen worden omgezet in toeristische accommodaties, waardoor het aanbod van permanente huisvesting voor stadsbewoners afneemt. In de afgelopen vijf jaar: Het aandeel langetermijnverhuur is gedaald van 66% naar 51%; Tijdelijke en kortetermijncontracten beslaan bijna de helft van de markt. Dit weerspiegelt de groeiende aantrekkingskracht van Milaan op toerisme, maar vergroot de instabiliteit voor mensen die op zoek zijn naar een vaste woning of werkplek. De ontoereikendheid van hotelinfrastructuur heeft de druk op de particuliere woningmarkt verder verhoogd. Huisvestingsproblemen strekken zich uit buiten Milaan.
• Problemen met betaalbare huisvesting treffen niet alleen Milaan zelf, maar ook omliggende steden in de metropoolregio.
• Zelfs in gemeenten met goede verbindingen naar Milaan stijgen de huurprijzen snel. Veel inwoners verplaatsen zich verder van het centrum om kosten te drukken, maar de besparingen zijn beperkt vanwege transportkosten. Volgens het onderzoek: huisvesting en openbaar vervoer kunnen 50-60% van het inkomen opslokken; bij autogebruik kan dit oplopen tot 80%. Naast financiële lasten leiden deze ook tot extra milieuproblemen en infrastructuurproblemen. Er zijn alomvattende maatregelen nodig. De auteurs benadrukken dat huisvestingsvraagstukken verweven zijn met sociaal beleid, stadsplanning en de arbeidsmarkt. Ervaringen in voorsteden tonen de noodzaak van:
• 
  
• samenwerking tussen gemeenten;
• gezamenlijk beheer van de stedelijke agglomeratie;
• integratie van huisvestingsbeleid met sociaal vangnet.
• Bijzondere aandacht wordt besteed aan de relatie tussen wonen en werkgelegenheid. Hoge kosten van levensonderhoud beïnvloeden nu al de capaciteit van bedrijven om werknemers aan te trekken en te behouden. Daarom worden tijdelijke huisvestingsoplossingen in verband met werkgelegenheid steeds vaker besproken.

Langetermijnstrategie noodzakelijk

• Het rapport beschouwt huisvesting als een strategische infrastructuur die essentieel is voor de economische concurrentiepositie en sociale stabiliteit van de stad.
• Deskundigen stellen dat betaalbare huur niet meer dan 100-110 euro per vierkante meter per jaar mag bedragen. Wanneer deze grens wordt overschreden, worden zelfs cruciale beroepen die essentieel zijn voor de stad gedwongen de woningmarkt te verlaten.
• De belangrijkste conclusie is dat eenvoudige analyse van het probleem niet meer volstaat. Milaan heeft een langetermijnbeleid nodig dat huisvesting, transport en werkgelegenheid in de hele stedelijke agglomeratie integreert.