Verkoop van vastgoed met afwijkingen: Wanneer een transactie ongeldig is en hoe overtredingen te legaliseren

Het oplossen van afwijkingen in de ruimtelijke ordening en het kadaster vóór het ondertekenen van een notariële akte om te voorkomen dat de transactie ongeldig wordt verklaard.

Het verkopen van vastgoed met overtredingen of afwijkingen, of het nu gaat om overtredingen in de ruimtelijke ordening of het kadaster, is mogelijk, maar vereist naleving van bepaalde procedures. In veel gevallen kan de transactie worden voltooid na voorlopige legalisatie van de overtredingen (indien deze vanuit het perspectief van de ruimtelijke ordeningswetgeving kunnen worden gelegaliseerd) of na volledige openbaarmaking van informatie hierover in het contract en de toestemming van de koper. Uitzonderingen worden gemaakt voor de ernstigste overtredingen, waardoor het pand feitelijk ongeschikt is voor openbaar gebruik.

Is het mogelijk om vastgoed te verkopen dat niet voldoet aan de wettelijke eisen?

Ja, een dergelijke verkoop is mogelijk, maar de procedure en de bijbehorende risico's variëren aanzienlijk, afhankelijk van de aard van de overtreding: stedenbouwkundig, kadastraal of gerelateerd aan nutsvoorzieningen. Om veilig deel te nemen aan de transactie, is het noodzakelijk om het pand correct te beoordelen en onderscheid te maken tussen de verschillende soorten non-conformiteiten.

Non-conformiteiten op het gebied van stedenbouw (ongeoorloofde bouw)

Conformiteit met de stedenbouwkundige voorschriften bevestigt dat de feitelijke toestand van het pand overeenkomt met de gegevens in de vergunningsdocumentatie die bij de gemeente is geregistreerd. Indien er onregelmatigheden worden geconstateerd, hangen de gevolgen af van de ernst van de overtreding.

Overtredingen die voor legalisatie in aanmerking komen

Als de aangebrachte wijzigingen voldoen aan de geldende regelgeving, kan de verkoper de administratieve legalisatieprocedure voltooien voordat de notariële akte wordt ondertekend. In dit geval blijft het vastgoed overdraagbaar, hoewel het in de onderhandelingsfase nog niet aan de eisen voldoet, en zal het volledig in de juiste staat worden gebracht tegen de tijd van de transactie.

Verkoop van een vastgoed met een onherstelbare bouwkundige overtreding

Als de geconstateerde overtreding in strijd is met de stedenbouwkundige voorschriften en niet kan worden gelegaliseerd, daalt de marktwaarde van het vastgoed aanzienlijk. Het is niet mogelijk om te rekenen op het verstrijken van de verjaringstermijn, aangezien in Italië een stedenbouwkundige overtreding in de administratiefrechtelijke zin als voortdurend wordt beschouwd. De gemeente heeft het recht om op elk moment een bevel tot sloop van illegaal gebouwde constructies uit te vaardigen. Daarom is de verkoop van vastgoed met ongeoorloofde en onherstelbare gebreken verbonden aan een hoog risico en vereist de uitdrukkelijke toestemming van de koper om een dergelijk gebrek te accepteren.

Risico van valse verklaringen

Het verstrekken van onvolledige of vervormde informatie in een contract om het bestaan van een overtreding te verbergen, wordt beschouwd als het verstrekken van valse informatie bij de verkoop van het vastgoed. Dit kan leiden tot de ongeldigheid van de transactie en strafrechtelijke aansprakelijkheid voor het opnemen van valse informatie in een notariële akte.

Kadastrale afwijkingen

Het kadaster vervult primair een fiscale functie. De Italiaanse wetgeving bepaalt dat de verkoop van vastgoed met aanzienlijke kadastrale afwijkingen de transactie ongeldig kan maken als de afwijkingen niet zijn gecorrigeerd vóór de ondertekening van de notariële akte.

Als een woning wordt verkocht waarvan de indeling niet overeenkomt met de kadastrale documenten, is de verkoper verplicht een specialist in te schakelen om de kadastrale documentatie te actualiseren via de DOCFA-procedure.

In tegenstelling tot overtredingen van de stedenbouwkundige voorschriften, verhindert het ontbreken van conformiteitscertificaten voor technische installaties de verkoop van het vastgoed niet. De wet verplicht de eigenaar niet om dergelijke installaties te moderniseren, maar vereist wel volledige openbaarmaking van informatie. Daarom is het noodzakelijk om expliciet in het contract te vermelden dat de nutsbedrijven niet over de juiste certificering beschikken.

Controleert de notaris of het pand voldoet aan de eisen van de ruimtelijke ordening?

De notaris voert geen daadwerkelijke inspectie uit van de ruimtelijke ordening of de technische staat van het vastgoed. Het Italiaanse Hooggerechtshof in cassatie heeft verduidelijkt dat de taken van een notaris zich uitsluitend beperken tot formele en documentaire verificatie. Daarom kan een transactie voor de verkoop van een object met overtredingen door een notaris worden gecertificeerd, aangezien zijn taak is om de rechtsgeldigheid van de handeling te waarborgen en niet om de feitelijke staat van het eigendom te verifiëren.

Aangezien de notaris zich beperkt tot documentcontrole, rust de civiele en strafrechtelijke aansprakelijkheid voor valse informatie volledig bij de verkoper.

Indien na de transactie gedeeltelijk verborgen of niet-gerapporteerde bouwkundige overtredingen worden ontdekt, behoudt de notariële akte rechtskracht, maar De koper heeft het recht om naar de rechter te stappen met een vordering:

• voor schadevergoeding;
• voor een verlaging van de koopprijs;
• voor ontbinding van het contract.

In dit geval is het onmogelijk om een vordering in te stellen tegen de notaris als deze binnen de grenzen van zijn wettelijke bevoegdheid heeft gehandeld.

Hoe u zich kunt beschermen voordat u een notariële akte ondertekent

Om rechtszaken na de verkoop te voorkomen, schakelen de partijen doorgaans een erkende specialist in om een rapport op te stellen over de stedenbouwkundige en bouwkundige regelgeving (RRE - Relazione di Regolarità Edilizia) of een conclusie over de conformiteit van het object.

Is het mogelijk een pand met kadastrale afwijkingen te verkopen?

Ja, maar de wet vereist ofwel een correcte openbaarmaking van informatie, ofwel een voorafgaande correctie van de afwijkingen voordat de notariële akte wordt ondertekend.

Afhankelijk van de aard van het probleem zijn de volgende opties mogelijk:Voorlopige update van kadastrale gegevens (voorkeursoptie)

Als de afwijking betrekking heeft op interne wijzigingen aan het pand die niet in het kadaster zijn opgenomen, moet de verkoper een specialist opdracht geven om de plattegrond bij te werken via de DOCFA-procedure voordat de transactie wordt voltooid.

Toepassing van toegestane afwijkingen

Als de afwijkingen gering zijn, kan een specialist bevestigen dat dergelijke afwijkingen binnen de wettelijk toegestane grenzen vallen en geen invloed hebben op de kadastrale voorschriften.

Voorlopige legalisatie van de stedenbouwkundige gegevens

In veel gevallen is een kadastrale Afwijking duidt op een bouwovertreding die op gemeentelijk niveau is geregistreerd. In zo'n situatie is het onmogelijk om de kadastrale gegevens bij te werken totdat het stedenbouwkundige aspect is opgelost en de vastgestelde administratieve boetes zijn betaald.

Het probleem met hypotheekverstrekking

Als de koper van plan is een woning te kopen met een hypotheek, kunnen afwijkingen een ernstig obstakel vormen. Een taxateur van een bank, die afwijkingen ontdekt tussen de feitelijke staat van het vastgoed en het kadasterplan, schort de behandeling van de aanvraag doorgaans op. Banken financieren doorgaans geen aankopen van vastgoed met onopgeloste kadastrale of stedenbouwkundige overtredingen. Kan de aanwezigheid van overtredingen leiden tot de ongeldigverklaring van de transactie? Ernstige overtredingen kunnen leiden tot de volledige of gedeeltelijke ongeldigverklaring van de transactie, maar de wet maakt onderscheid tussen de ernst van de geconstateerde gebreken. Wanneer is de transactie nietig? De koopovereenkomst wordt als nietig beschouwd en heeft geen rechtsgevolgen in de volgende gevallen: het object is volledig gebouwd zonder de benodigde vergunningen en het contract geen informatie bevat over de relevante vergunningen;

de notariële akte mist de verplichte verklaring van overeenstemming tussen het kadastrale plan en de feitelijke toestand van het pand.

Wanneer de transactie geldig blijft, maar kan worden ontbonden

Als de verkoper daadwerkelijke vergunningen aangeeft, maar een gedeeltelijke overtreding verzwijgt, blijft de transactie juridisch geldig, maar heeft de koper recht op gerechtelijke bescherming.

In dit geval kan de koper eisen:

• ontbinding van het contract wegens onjuiste nakoming van verplichtingen;
• prijsvermindering (vordering tot waardevermindering).