Wie bezit het onderbalkon en wie is verantwoordelijk voor de herstelwerken

Het onderhoud van een balkon leidt vaak tot geschillen tussen buren. Om te bepalen wie verantwoordelijk is voor de reparaties aan de onderbalkonvloer, moet rekening worden gehouden met de balkonconstructie en de geldende wettelijke voorschriften.

Het onderbalkon, ook bekend als "balkonplafond" (cielino), is het onderste deel van de gewapende betonvloer dat zichtbaar is voor de eigenaar van het onderliggende appartement. Dit element heeft niet alleen een esthetische functie, maar is ook essentieel voor het behoud van de constructiekracht. Het beschermt de wapening tegen vocht en weersinvloeden, draagt bij aan het uiterlijk van de gevel en dient als basis voor de bevestiging van verschillende elementen zoals zonneschermen en zonwering. Bovendien helpt een goede staat lekkages en afbladderend stucwerk te voorkomen.

Wat houdt een balkonplafond in?

Het onderste gedeelte van het balkonvloeroppervlak dat zichtbaar is vanaf het balkon van de eronder gelegen verdieping en omhoog kijkt. Het fungeert in wezen als het plafond van de open ruimte.

Hoewel dit element deel uitmaakt van het bovenbalkonontwerp, heeft het directe invloed op zowel het uiterlijk van het gebouw als het comfort van de bewoners van de lagere verdieping.

Belangrijkste ontwerpeigenschappen

Om het belang van een balkonplafond te begrijpen, is het cruciaal om de voornaamste functies ervan te overwegen:

• Locatie. Het bevindt zich aan de tegenoverliggende zijde van de balkonvloer. Bovenop bevinden zich tegels en waterdichting, en daaronder een beschermende laag die de gewapende betonplaat afdicht tegen de buitenomgeving.
• Materialen. In de meeste gevallen wordt het oppervlak bedekt met cement- of kalkpleister, vervolgens geëgaliseerd en geverfd met speciale gevelverf die bestand is tegen temperatuur- en vochtigheidsveranderingen.
• Beschermende functie. De afwerking onder het balkon voorkomt dat vocht doordringt tot de metalen wapening. Wanneer er scheuren ontstaan, begint water het beton aan te tasten en veroorzaakt corrosie van het metaal, wat leidt tot zwelling en afbrokkeling van de pleister.
• Esthetische rol. De staat van het gedeelte onder het balkon heeft direct invloed op het uiterlijk van de gevel. Vochtplekken, scheuren en afbladderende verf geven de indruk dat het hele gebouw slecht onderhouden is.

Wie betaalt voor de reparatie van de ruimte onder het balkon?

Het antwoord hangt af van het type balkon. De rechtspraak, met name de uitspraken van het Italiaanse Hof van Cassatie nr. 14576/2004 en nr. 7042/2020, hanteert verschillende regels voor uitstekende en geïntegreerde balkons.

Uitstekend balkon

Een balkon wordt als uitstekend beschouwd als het buiten de gevel uitsteekt en aan drie zijden daadwerkelijk over de ruimte hangt.

In dit geval:

• komen alle kosten voor het repareren van het balkonplafond voor rekening van de eigenaar van het bovenliggende appartement;
• wordt het balkon beschouwd als onderdeel van zijn exclusieve eigendom;
• is de eigenaar van het onderliggende appartement niet verplicht om mee te betalen aan de kosten, aangezien de constructie geen dragend element vormt voor zijn huis.

Uitzondering

Als het subbalkon decoratieve elementen bevat - stucwerk, kroonlijsten of andere architectonische details die deel uitmaken van het algehele ontwerp van de gevel, kunnen de kosten voor de restauratie ervan worden gerelateerd aan de gemeenschappelijke woonlasten.

Ingebouwd balkon

Ingebouwde balkons bevinden zich binnen de contouren van het gebouw en steken niet uit buiten de dragende muren.

Voor dergelijke constructies is artikel 1125 van het Italiaanse Burgerlijk Wetboek van toepassing, volgens welke de kosten worden verdeeld tussen de eigenaren van de boven- en onderverdieping.

De kostenverdeling is als volgt:

de eigenaar van de bovenverdieping De eigenaar van het appartement betaalt voor de vloerbedekking en waterdichting; de dragende vloerplaat wordt gerepareerd op kosten van beide eigenaren; de eigenaar van het appartement op de begane grond betaalt voor het stucen, egaliseren en schilderen van het plafond, aangezien dit het plafond van zijn/haar ruimte is. Indien er decoratieve elementen zijn, worden de restauratiekosten verdeeld over alle appartementseigenaren naar rato van hun aandeel in het appartementencomplex. Dit komt doordat de gevel als gemeenschappelijk eigendom wordt beschouwd en de esthetische staat ervan van belang is. in het belang van alle bewoners.Wie is de eigenaar van het gedeelte onder het balkon?

• Het eigendom wordt ook bepaald door het type constructie.

Voor uitstekende balkons

• Het gedeelte onder het balkon behoort volledig toe aan de eigenaar van het bovenliggende appartement. Hij is verantwoordelijk voor de technische staat en de veiligheid ervan. De eigenaar van het benedenliggende appartement heeft er geen eigendomsrechten op, hoewel hij er dagelijks onder woont.

Voor ingebouwde balkons

• Het eigendom is gemengd. De constructie wordt beschouwd als gemeenschappelijk voor twee buren die boven elkaar wonen. In dit geval behoort de afwerking van het onderste oppervlak feitelijk toe aan de eigenaar van de benedenverdieping, aangezien het fungeert als het plafond van die ruimte.

Afwerkingsmaterialen

• Als de bekleding in het bouwontwerp is opgenomen om een uniforme architectonische uitstraling te creëren, kan de verantwoordelijkheid voor het onderhoud ervan worden toegewezen aan de Vereniging van Eigenaren, zelfs als de constructie zelf privé-eigendom blijft.

Hoe te handelen afhankelijk van het type balkon

• Als reparaties nodig zijn, is het belangrijk om het type constructie correct te bepalen en de werkzaamheden te organiseren om conflicten en rechtszaken te voorkomen.

Hoe het type balkon te bepalen

• De eerste stap is een visuele inspectie.
• Als het balkon Als een balkon buiten de gevel uitsteekt en er geen muren onder zijn, spreken we van een uitstekende constructie. Als een balkon als een nis in het gebouw verschijnt en omgeven is door muren, wordt het beschouwd als een ingebouwd balkon. Procedure voor een uitstekend balkon. In zo'n situatie kan de VvE-beheerder de eigenaar doorgaans niet verplichten tot reparaties, aangezien het om privé-eigendom gaat, tenzij er sprake is van een veiligheidsrisico. Als bewoners afbladderend stucwerk of andere schade opmerken, dienen zij contact op te nemen met de eigenaar van het appartement erboven. Vaak wordt het probleem veroorzaakt door scheuren in de balkonvloer, waardoor water binnendringt. Zonder de vochtbron te verwijderen, is het repareren van het onderste gedeelte slechts een tijdelijke oplossing.De eigenaar van het bovenste balkon is verplicht om zo snel mogelijk herstelwerkzaamheden te laten uitvoeren.
• De wet stelt hem aansprakelijk voor alle schade aan personen of eigendommen veroorzaakt door het instorten van constructie-elementen.Om reparaties uit te voeren, heeft hij het recht om toegang tot het lagere balkon te vragen indien dit nodig is voor de installatie van steigers of hulpapparatuur.

Procedure voor een ingebouwd balkon

• In het geval van een ingebouwd balkon wordt aanbevolen dat de kwestie gezamenlijk door beide eigenaren wordt opgelost.
• Het is raadzaam om de VvE-beheerder te betrekken om de bereikte afspraken officieel vast te leggen.
• Bij het bestellen van werkzaamheden moet de offerte de kosten duidelijk scheiden:
• de kosten voor stucwerk en schilderwerk worden toegerekend aan de eigenaar van het appartement op de begane grond;
• de kosten voor waterdichting en De eigenaar van de bovenverdieping draagt de kosten;
• De reparatie van de draagvloer wordt gezamenlijk door beide partijen betaald in de wettelijk vastgestelde verhoudingen.
• Deze aanpak helpt geschillen te voorkomen en zorgt voor een eerlijke verdeling van de verantwoordelijkheden tussen buren.