Hoe ingewikkeld is het om een woning te kopen in Italië: de stand van zaken per regio

Het eerste kwartaal van 2026 was historisch voor de vastgoedmarkt in Italië. Voor het eerst sinds de monitoring van de markt door het Idealista-portaal nam de vraag naar koopwoningen in alle 107 provincies van het land toe, zonder uitzondering. Ondanks de stijging van het aantal potentiële kopers, leidde dit niet tot snellere transacties. Integendeel, een afname van het aanbod en langere verkoopprijzen zorgen voor toenemende druk op de markt. Het kopen van een woning wordt daardoor steeds populairder, maar ook steeds uitdagender.

Idealista meldt een stijging van het gemiddelde aantal aanvragen per advertentie van 1,22 naar 1,5 (+22,5%). Tegelijkertijd daalde het beschikbare aanbod van 2,6% naar 2,5% (-4,9%), en de gemiddelde verkoopprijs van een woning steeg van 160 naar 169 dagen (+6,1%). Van de 107 provincies zagen 87 een afname van het aanbod aan woningen, terwijl in 73 provincies de verkoopprijzen toenamen. Volgens Vincenzo De Tommaso, een vertegenwoordiger van de onderzoeksafdeling van Idealista, wordt de hoge en algemene vraag niet direct weerspiegeld in werkelijke transacties. Dit komt door een structurele mismatch tussen aanbod en de behoeften van kopers. Een aanzienlijk deel van de beschikbare woningen bestaat uit grote appartementen, bedoeld voor grote gezinnen en gelegen in gebieden met een lage vraag. Aan de andere kant zoeken kopers voornamelijk naar appartementen met twee of drie slaapkamers in goed ontwikkelde gebieden met goede verbindingen met het openbaar vervoer. In de meest aantrekkelijke steden wordt de situatie verder bemoeilijkt door hoge prijzen en nog steeds dure hypotheken, waardoor kopers langer de tijd nemen om een beslissing te nemen.

Situatie per macroregio

Noordwest

Hier werd de grootste toename van de vraag geregistreerd, met 27,4%. Het aanbod daalde echter met 6,7% en de verkoopprijzen namen toe met 7,3%.

Noordoost

Deze regio blijft de meest vloeibare in Italië. Ondanks een stijging van de vraag met 18,5%, bedraagt de gemiddelde verkoopprijs 141 dagen, wat aangeeft dat de markt in eerdere periodes al te maken had met een tekort aan aanbod.

Midden-Italië

Deze regio heeft de meest evenwichtige situatie. De vraag is met 26,5% gestegen, maar de verkoopprijs is vrijwel onveranderd gebleven (+0,7%). Dit wordt mogelijk gemaakt door het hoogste aanbod in het land, namelijk 3,81% van de totale woningvoorraad.

Zuid-Italië

Hier is de situatie het meest uitdagend. Het aanbod is het laagst in het land, de vraag is met meer dan een kwart gestegen en de gemiddelde verkoopprijs is met 17,2% toegenomen ten opzichte van vorig jaar. Hoewel er veel interesse is van kopers, verlopen transacties aanzienlijk langzamer.

Eilanden

Sardinië en Sicilië tonen meer veerkracht: ondanks een aanzienlijke toename van de vraag, zijn de verkoopprijzen slechts met 0,9% gestegen.

Grootste steden

Bologna

Dit is momenteel de meest dynamische vastgoedmarkt in Italië. Het aantal beschikbare woningen is met 22% gestegen, terwijl de gemiddelde verkoopprijs met 31% is gedaald tot slechts 50 dagen. Het is de enige markt onder de grote steden die een aanzienlijke verbetering laat zien.

Milaan en Florence

In deze steden zijn de eerste tekenen van een afkoelende markt zichtbaar. Het aanbod groeit en de vraag daalt, wat een zeldzaam verschijnsel is voor traditioneel oververhitte markten. In Milaan daalde het aantal aanvragen met 7% en de gemiddelde verkoopprijs steeg van 58 naar 61 dagen. Turijn, Bari en Catania: hier blijft de vraag hoog (van 20% tot 32%), wat zich succesvol vertaalt in werkelijke transacties. De verkoopprijzen blijven stabiel of dalen zelfs. Napels, Palermo, Genua en Rome: deze steden worden gekenmerkt door "geblokkeerde spanning". In Palermo steeg de vraag met een record van 50,5%, maar de verkoopprijzen namen met 30% toe. Napels registreerde de grootste stijging in verkoopprijzen, namelijk 36,5%. Hoewel er interesse van kopers is, verlopen transacties aanzienlijk langzamer. In Rome is een vergelijkbare situatie te zien, zij het in mindere mate.

Verschillende provincies en administratieve centra

In de provincies aan de noordoostelijke Adriatische kust - Triëst, Udine en Gorizia - neemt het aanbod bijzonder snel af, namelijk met 15-17% per jaar.

Onder de administratieve centra is de situatie het meest opvallend in Chieti, waar het aantal woningen op de markt met ongeveer een derde is gedaald, terwijl het aantal aanvragen meer dan verdubbeld is (+105,3%). Het tekort aan aanbod vergroot de concurrentie tussen kopers.

De grootste toename in verkoopprijzen wordt waargenomen in Potenza (+72%), Barletta en Cosenza (bijna +70%). Aan de andere kant halveerde Enna de verkoopprijzen en deed Carbonia dat met ongeveer 40%. Slechts in vijf administratieve centra van het land daalde de vraag: Frosinone, Cremona, Milaan, Florence en Isernia. Vooral de aanwezigheid van Milaan en Florence in deze lijst is opvallend. Deskundigen schrijven dit toe aan hoge prijzen en een discrepantie tussen sommige aanbiedingen en de verwachtingen van kopers.

Onderzoeksmethodologie

Het onderzoek omvat de residentiële vastgoedmarkt in het eerste kwartaal van 2026 in vergelijking met dezelfde periode in 2025. De gegevens zijn afkomstig uit de database van Idealista en omvatten 107 provincies en 110 administratieve centra.

Belangrijkste indicatoren:

• Voorraadverhouding — de verhouding tussen actieve aanbiedingen en de totale woningvoorraad.
• Gemiddeld aantal leads — het aantal contacten dat één aanbieding ontvangt.
• Tijd op de markt (TOM) — het gemiddelde aantal dagen vanaf de publicatie van een advertentie tot de verwijdering ervan.