Kantorenmarkt in Milaan: kwaliteit blijft de voornaamste factor

Aan het begin van 2026 is de Milanese kantorenmarkt na een buitengewoon actief jaar een fase van natuurlijke stabilisatie ingegaan. Volgens het recentste onderzoek van IPI werd in het eerste kwartaal ongeveer 72.400 m² aan kantoorruimte opgenomen. Hoewel dit lager ligt dan de recordniveaus van 2025, sluit het volledig aan bij de langetermijntrends.

In deze periode werden 98 transacties afgerond, wat niet wijst op een daling van de bedrijfsactiviteit, maar eerder op een meer evenwichtige en selectieve benadering van huurders. De fundamentele marktfactoren blijven stabiel: het totale leegstandspercentage ligt rond de 9,15% en de beschikbare ruimte bedraagt ongeveer 1,18 miljoen m². Kwaliteit wordt een cruciale selectiefactor. Het opmerkelijke kenmerk van het eerste kwartaal was de hoge vraag naar hoogwaardige kantoorruimte. Ongeveer 54.100 m² van het totale geabsorbeerde volume werd ingenomen door A- en A+-klassen, wat overeenkomt met 75%. Het A+-segment was het meest in trek, goed voor 40% van alle transacties. Nog eens 35% werd ingenomen door A-klassen, terwijl het aandeel B-kantoren slechts 25% bedroeg. Deze vraagstructuur weerspiegelt de voortdurende behoefte van bedrijven aan moderne gebouwen die voldoen aan hoge technische normen, energie-efficiëntie en superieure infrastructuur. Het is betekenisvol dat het leegstandspercentage in het premiumsegment slechts 3,2% bedraagt, aanzienlijk lager dan het marktgemiddelde, wat de grote vraag naar hoogwaardige accommodaties bevestigt.

Geografische spreiding van de vraag: CBD blijft de koploper

Wat betreft de locatie van vastgoed, blijft de grootste activiteit geconcentreerd in het centrale zakendistrict (CBD), goed voor de helft van het totale absorptievolume.

De periferie neemt de tweede plaats in met een aandeel van 27%, gevolgd door:

• semi-perifere gebieden - 11%;
• voorstedelijke gebieden - 8%;
• het historische centrum - 4%.

De verdeling bevestigt dat bedrijven nog steeds de voorkeur geven aan gebieden met goede transportverbindingen en een ontwikkelde stedelijke omgeving, en deze factoren beschouwen als kernaspecten van hun vestigingsstrategie voor hun hoofdkantoor.

Huurprijsstijging op de meest gewilde locaties

De huurmarkt vertoont nog steeds een trend van stijgende prijzen op de meest prestigieuze locaties. De maximale huurprijs in het centrale zakendistrict (CBD) bereikte 800 euro per m² per jaar, en het netto rendement van toplocaties ligt rond de 4,15%.

Een vergelijking van de cijfers voor het eerste kwartaal van 2025 en 2026 laat groei zien in bijna alle segmenten:

• Duomo: van 750 naar 780 euro/m² per jaar;
• Porta Nuova: van 720 naar 770 euro;
• Centrale wijken: van 600 naar 620 euro;
• Semi-periferie: van 460 naar 480 euro.

Ook in de periferie zijn positieve ontwikkelingen te zien:

• Bicocca — van 320 naar 360 euro;
• CityLife — van 480 naar 500 euro;
• Porta Romana — van 380 naar 400 euro.

Een uitzondering vormt het MIND-gebied, waar het tarief op 300 euro per m² per jaar bleef. In de voorsteden stegen de huurprijzen van 240 naar 260 euro.

Transactiestructuur en de meest gevraagde gebieden

De voornaamste vorm van marktabsorptie blijft de klassieke verhuur, goed voor bijna 63.900 m².

Andere soorten transacties waren als volgt verdeeld:

• aankoop van panden voor eigen gebruik (eigenaar-bewoner) - 10.200 m²;
• uitbreiding van bestaande panden (uitbreiding) - 3.100 m²;
• onderverhuur - ongeveer 4.000 m²;
• voorlopige huur (vooraf verhuurd) — 2.500 m²;
• herziening van bestaande huurovereenkomsten — 2.500 m².

De meest populaire kantoren hadden een oppervlakte van 500 tot 999 m² en van 1.000 tot 2.999 m² — elk goed voor 43% van het totale transactievolume. Gebouwen met een oppervlakte van 3.000 tot 4.999 m² vertegenwoordigden 12%, terwijl kleine kantoren tot 499 m² slechts 2% van de markt uitmaakten.

Tweedehands voorraad en de noodzaak van modernisering

Ondanks de sterke prestaties van het premiumsegment heeft een aanzienlijk deel van de bestaande kantoorvoorraad te maken met veroudering. Onvoldoende technische voorzieningen, lage energie-efficiëntie en de behoefte aan ingrijpende modernisering verminderen de aantrekkelijkheid van dergelijke panden en vergroten hun blootstelling aan de markt. Tegelijkertijd wordt er in de periode 2026-2028 slechts een beperkt volume aan nieuw aanbod verwacht. Hierdoor zal de druk op de huurprijzen in het premium kantoorsegment hoogstwaarschijnlijk aanhouden. Renovatie en modernisering van bestaande gebouwen worden daarom een van de belangrijkste marktopgaven voor de komende jaren. Het succesvol uitvoeren van renovatieprogramma's is niet alleen van belang voor individuele eigenaars, maar ook voor de algemene kwaliteit van het kantooraanbod in Milaan. Investeerders richten zich voornamelijk op moderne, hoogwaardige panden en renovatieprojecten in gevestigde zakendistricten van de stad. ESG-criteria blijven een belangrijke rol spelen en worden steeds meer bepalend bij investeringsbeslissingen. Op middellange termijn wordt verwacht dat het premiumsegment stabiel blijft vanwege het beperkte aanbod van moderne kantoren en de sterke vraag van bedrijven die zich richten op hoogwaardige werkplekken.