Registratiebelasting bij het verwerven van luxe vastgoed in Italië
De aanschaf van luxe vastgoed is niet alleen een aanzienlijke investering, maar brengt ook belangrijke belastingverplichtingen met zich mee. Ten eerste is het cruciaal te begrijpen dat bij de aankoop van luxe vastgoed geen aanspraak kan worden gemaakt op de belastingvoordelen die van toepassing zijn voor een 'eerste huis'. Dit impliceert dat u belasting betaalt tegen het volledige tarief, zelfs als het vastgoed dat u koopt uw eerste en enige woning is.
Welk vastgoed wordt beschouwd als luxe voor belastingdoeleinden?
Volgens de wet (met name D.Lgs. 175/2014) worden "luxewoningen" (abitazioni di lusso) aangeduid als vastgoed dat valt onder de volgende kadastrale categorieën:
A/1 — woningen van topklasse (abitazioni di tipo signorile);
A/8 — villa’s;
A/9 — kastelen en monumenten van historisch-artistieke waarde (castelli e palazzi di eminente pregio artistieke o storico).
Naast de categorieën worden de kenmerken van deze luxewoningen ook beschreven in het Ministerieel Besluit van 2 augustus 1969. Deze kenmerken zijn essentieel bij de toepassing van het BTW-tarief en andere belastingen. Bijvoorbeeld:
totale oppervlakte meer dan 240 m² (exclusief balkons, terrassen, kelders, zolders, trappen en parkeerplaatsen);
beschikbaarheid van zwembaden, tennisbanen en andere luxevoorzieningen;
hoogwaardige afwerking: marmer, dure tegels, natuurlijk hout, enzovoorts.
Hoeveel bedraagt de registratiebelasting bij een aankoop van luxe vastgoed?
De belastinghoogte varieert afhankelijk van de vraag of de verkoper een particulier of een btw-registratieplichtige onderneming is. Hier zijn de hoofdsituaties:
Als de verkoper een particulier is:
Registratiebelasting - 9% van de kadastrale waarde van het vastgoed;
Kadastrale en hypotheekbelastingen - 50 euro elk (vast bedrag).
Als de verkoper een BTW-plichtige onderneming is:
BTW - 22% van de aankoopprijs;
Registratie-, kadastrale en hypotheekbelastingen - elk 200 euro (vast bedrag).
Let op: In tegenstelling tot gewoon vastgoed (categorieën A/2 – A/7), is voor woningen in de categorieën A/1, A/8 en A/9 geen verlaagde belasting van 2% van toepassing, ook niet als ze als eerste woning worden aangeschaft.
Vergelijking: luxe versus gewoon vastgoed
Andere belangrijke belastingen
IMU (onroerendezaakbelasting): ook van toepassing voor het eerste huis, indien dit een luxe woning is;
TARI (afvalverwerkingsbelasting): geen kortingen, berekend op basis van lokale tarieven;
De boetes voor het niet betalen van de registratiebelasting kunnen oplopen tot 120-240% van het belastingbedrag als de betaling geheel gemist wordt. Bij te late betaling wordt een boete van 30% opgelegd. Er kan gebruik worden gemaakt van "ravvedimento operoso", een mechanisme voor het verminderen van sancties bij vrijwillige betaling.
Conclusie en aanbevelingen
Bij de aankoop van luxe vastgoed is een duidelijk begrip van alle belastingen en mogelijke verplichtingen vereist. Aanbevolen:
Controleer de kadastrale categorie van het object;
Bepaal wie de verkoper is (een particulier of een bedrijf met btw);
Raadpleeg gekwalificeerde specialisten: notarissen, belastingadviseurs, architecten - om fouten en boetes te vermijden.
