Wat moet je doen als de huurder zich niet meer laat zien en je geen contact meer kunt krijgen? Het verhuren van je woning kan een goede inkomstenbron zijn, maar wat als de huurder niet meer betaalt en niet te bereiken is? Het probleem van huurachterstanden komt vaak voor onder huiseigenaren. Het is essentieel om hier op de juiste manier mee om te gaan om je belangen te beschermen. Het wordt nog ingewikkelder als de huurder spoorloos is en niet op telefoontjes of brieven reageert.
We zullen bekijken welke stappen je kunt nemen in zo'n situatie, welke juridische middelen je kunt inzetten om de wanbetaler uit te zetten en de schuld te innen, en hoe je de onbereikbaarheid officieel kunt vastleggen.
Voordat je juridische stappen onderneemt, is het de moeite waard om te proberen het probleem op een vreedzame manier op te lossen. Soms zijn er geldige redenen voor de schuld, zoals tijdelijke financiële problemen, ziekte of andere levensomstandigheden.
❖ De eerste stap is contact opnemen met de huurder om de reden van de schuld te achterhalen, dit kan telefonisch, via e-mail, instant messaging of een persoonlijk gesprek.
❖ De tweede stap is het versturen van een formele schriftelijke kennisgeving waarin betaling van de schuld wordt geëist. Het is het beste om dit aangetekend met ontvangstbevestiging te doen of via een elektronisch aangetekend systeem. De brief moet bevatten:
- Verwijzing naar de huurovereenkomst en de verplichting tot tijdige betaling;
- De hoogte van de schuld en de periode waarin niet is betaald;
- Een termijn (meestal 15 dagen) voor betaling;
- Een waarschuwing voor mogelijke juridische stappen.
Als er daarna geen reactie komt, moet je strengere maatregelen overwegen.
Als een vreedzame oplossing niet werkt, moet je een procedure voor gerechtelijke uitzetting wegens wanbetaling starten. In Italië wordt dit geregeld in artikel 658 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, maar soortgelijke procedures bestaan in andere landen.
De uitzetting verloopt in verschillende fasen:
1. Een rechtszaak aanspannen: De verhuurder dient via een advocaat een verzoekschrift in bij de rechtbank om ontruiming te eisen en een gerechtelijk bevel uit te vaardigen om de schuld te innen.
2. Rechtszitting:
- Als de huurder voor de rechter verschijnt, kan hij om uitstel van betaling vragen, een zogenaamde 'fixatieperiode', die in Italië enkele maanden kan duren.
- Als de huurder niet verschijnt, geeft de rechtbank automatisch een ontruimingsbevel.
3. Consolidatie van de oplossing: De rechter bepaalt een datum waarop de huurder de woning moet verlaten.
4. Gedwongen uitzetting: Indien de huurder niet vrijwillig vertrekt, zal de deurwaarder met behulp van de politie de ontruiming uitvoeren.
Je kunt ook het debiteurenregister raadplegen om andere potentiële verhuurders te waarschuwen.
Als de huurder onvindbaar is en niet reageert, wordt het een moeilijke situatie. Soms verlaat de huurder zonder enig spoor of nieuwe adres. In zulke gevallen kan je de huurder officieel als onbereikbaar verklaren.
