Onderzoek van de Bank van Italië: Huizenprijzen blijven stijgen, aanbod blijft achter bij de vraag

Uit de gebruikelijke driemaandelijkse enquête van de Bank van Italië over de vastgoedmarkt blijkt dat in het derde kwartaal van 2025 de huizenprijzen in Italië gestaag zullen blijven stijgen. De gemiddelde kortingen op transacties blijven afnemen en de gemiddelde verkooptijd voor een woning heeft een historisch dieptepunt bereikt. Tegelijkertijd herstelt de vraag van kopers zich, terwijl het aanbod blijft dalen.

Prijzen stijgen bijna overal in rustig tempo.

In het derde kwartaal van 2025 steeg het netto verschil tussen stijgende en dalende schattingen van de huizenprijzen tot +7 procentpunten (tegenover +5 procentpunten in het tweede kwartaal) en was aanzienlijk boven het niveau van dezelfde periode in 2024. Bijna overal in het land werd een positief saldo gemeld, met uitzondering van Zuid-Italië (Mezzogiorno), waar het saldo negatief blijft, hoewel het flink is verbeterd ten opzichte van het vorige kwartaal.

De sterkste prijsstijgingen werden gezien in grote steden in Noordoost- en Midden-Italië. Daar nam het aandeel makelaars dat prijsverhogingen rapporteerde verder toe.

De gemiddelde korting op de oorspronkelijke vraagprijs zakte licht naar 7,5% (vergeleken met 7,8% in het vorige kwartaal) en blijft op het laagste punt ooit. In de grootste steden in het noordoosten daalden de kortingen tot onder de 5%. De gemiddelde verkooptijd voor een woning steeg iets naar 5,6 maanden (tegenover 5,4 maanden), maar blijft dicht bij het historisch lage niveau.

Herstel van de vraag, daling van het aanbod

Het negatieve verschil tussen de prognoses voor groei en afname van het aantal potentiële kopers is aanzienlijk verminderd, vooral in grote steden en grootstedelijke gebieden. Makelaars merken echter nog steeds een daling in het aantal nieuwe verkoopopdrachten op. Het netto saldo voor de huidige orderportefeuille bedroeg -32 procentpunten (-30 procentpunten in het vorige kwartaal en -25 procentpunten het jaar ervoor), en voor de ontvangen nieuwe orders -30 procentpunten.

Hypotheektoegang blijft gunstig

De problemen met het verkrijgen van krediet blijven beperkt: slechts 19% van de kredietverstrekkers noemde financieringsproblemen als een belangrijke reden voor het niet doorgaan van contracten. Het aandeel hypothecaire leningen gefinancierd via hypotheken steeg naar 65,9% en de loan-to-value (LTV)-ratio bereikte 78,4% – beide indicatoren zijn teruggekeerd naar het niveau van vóór de renteverhogingen van de ECB in juli 2022. De leenvoorwaarden worden daarom over het algemeen als gunstig voor kopers beschouwd.

Huren blijven stijgen, maar minder snel

De stijging van de huurprijzen blijft aanzienlijk, hoewel het tempo enigszins is vertraagd: het netto saldo tussen verwachte stijgingen en dalingen bedroeg +41 procentpunten. De meeste makelaars wijten de huurprijsstijging voornamelijk aan een afname van het aanbod van langetermijnhuurwoningen. Deze factor is vooral sterk in steden en wordt volgens makelaars grotendeels veroorzaakt door de voorkeur van huiseigenaren voor kortetermijn- of dagverhuur.

Invloed van kortetermijnverhuur (zoals Airbnb)

Het aandeel bureaus dat kortetermijnverhuur als belangrijk beschouwt, is licht gestegen tot meer dan 50%. Meer dan 80% van hen ziet een significante invloed op de tarieven voor langetermijnverhuur (meer dan 30 dagen), terwijl meer dan 60% deze invloed als bijzonder sterk beoordeelt.

Tegelijkertijd is de waargenomen invloed van kortetermijnverhuur op verkoopprijzen in het hele land enigszins afgenomen. De belangrijkste factor blijft het verminderde aanbod van beschikbare woningen: ongeveer 40% van de exploitanten noemt dit effect.

Marktverwachtingen worden optimistischer

De verwachtingen van makelaars over de vooruitzichten voor hun eigen regionale markt en de Italiaanse vastgoedmarkt als geheel zijn aanzienlijk verbeterd in vergelijking met zowel het voorgaande kwartaal als dezelfde periode in 2024.

Met betrekking tot de verwachte verkoopprijzen in het vierde kwartaal van 2025 voorspellen makelaars gemiddeld een lichte daling, maar het netto saldo was aanzienlijk minder negatief dan een jaar eerder, wat wijst op een geleidelijk herstel van het vertrouwen onder marktdeelnemers.