Wat zijn de consequenties van het verkopen van mijn huis onder de kadastrale waarde?

Onroerend goed heeft een kadastrale waarde, bepaald door het inkomen te vermenigvuldigen met 5 procent en een coëfficiënt; dit fungeert als basis voor belastingen – registratie, hypotheek en kadastrale heffingen. De wet stelt geen minimumprijs vast, maar het hanteren van een prijs onder de kadastrale waarde brengt risico's voor beide partijen met zich mee: belastingcontroles en gedeelde aansprakelijkheid.

In het prijs-waardesysteem, dat sinds 2006 verplicht is voor particulieren, worden belastingen altijd op basis van de kadastrale waarde berekend, niet op de vermelde prijs. De koper doet geen besparing en betaalt volgens de kadastrale waarde. Als de prijs echter significant lager is, bijvoorbeeld minder dan 70 procent van de WOZ-waarde, kan de belastingdienst vermoeden dat er niet-gespecificeerde betalingen zijn gedaan en een hertaxatie initiëren op basis van de WOZ-waarde, hypotheek of taxatie, wat kan leiden tot een herberekening van de verkoopwinst en boetes variërend van 90 tot 180 procent plus rente.

Neem het jaar 2025 als voorbeeld: met een opbrengst van 800 euro is de kadastrale waarde 800 × 1,05 × 115,5 = 96.600 euro. Als de opgegeven prijs 60.000 euro is, kan het verdachte verschil van 36.600 euro aanleiding geven tot een hertaxatie en een boete oplopend tot 65.880 euro.

De koper is hoofdelijk aansprakelijk en moet extra belastingen en boetes betalen, zelfs als hij minder heeft betaald. De verkoper wordt geconfronteerd met een herwaardering van de meerwaarde en inkomstenbelasting op basis van het daadwerkelijke bedrag, plus boetes.

Om controles te vermijden, is het raadzaam een prijs op te geven die niet lager is dan de kadastrale waarde. Gebruik de 'prijs-tot-waarde'-methode, die automatisch geldt voor particulieren. Voer een taxatie uit als de prijs om objectieve redenen laag is, zoals vochtproblemen of nabijheid van een vuilstortplaats. Voer alleen bankoverschrijvingen uit, geen contante betalingen. Bij verkoop aan familieleden kan een symbolische prijs met een gemotiveerde akte worden vermeld, rekening houdend met het risico van indirecte schenking.

Er is geen wettelijke minimumprijs vanwege de vrijheid van contract, maar de kadastrale waarde blijft de minimale belastingbasis; de coëfficiënten voor 2025 bedragen 110 voor eerste woningen en 120 voor tweede en andere woningen.

Bij een controle geldt hoofdelijke aansprakelijkheid: de Belastingdienst kan van beide partijen innen door middel van meldingen, betalingen en gedwongen inning.

Uiteindelijk is een prijsverlaging van 10-20 procent meestal laag risico, mits gerechtvaardigd; een verlaging van minder dan 70 procent van de OMI is hoog risicovol en vereist een deskundige beoordeling en een ervaren notaris; en verkopen aan kinderen is een gemiddeld risico met een akte van nominale waarde en overleg over de erfenis. Nuttige links: website van Agenzia Entrate voor prijsverlaging en de OMI voor 2025.