Hoe verloopt de ontruimingsprocedure bij huurachterstand?

Een ontruiming door betalingsachterstand is een juridisch proces waarmee een verhuurder de woning kan ontruimen. Wanneer een huurder de huur of bijkomende kosten (zoals nutsvoorzieningen) niet betaalt, kan de eigenaar actie ondernemen om zijn rechten te beschermen door een ontruimingsprocedure wegens wanbetaling op te starten. Dit gebeurt door een ontruimingsbevel te laten opstellen door een advocaat. Dit document verplicht de huurder de woning binnen een bepaalde termijn te verlaten en bevat een oproep om voor de rechter te verschijnen, waar de ontruiming wordt bevestigd.

Hoe werkt uitzetting door achterstallige betalingen?

De procedure voor het uitzetten wegens achterstallige betalingen is geregeld in de artikelen 658 en volgende van het Italiaanse Burgerlijk Wetboek. De wet biedt een speciale procedure waarmee de verhuurder bij huurachterstand het volgende kan bewerkstelligen:

- voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst;
- vrijgave en teruggave van het gehuurde pand;
- inning van achterstallige betalingen.

Wanneer een huurder de huur of nutsvoorzieningen niet betaalt, kan de verhuurder direct maatregelen nemen om zijn rechten te beschermen. Het is belangrijk snel te handelen om te voorkomen dat de schuld oploopt, wat het invorderen van bedragen kan bemoeilijken. Het missen van een enkele betaling kan toeval of een tijdelijk probleem zijn, maar als de betalingsachterstand twee maanden aanhoudt, is dit een zorgwekkend signaal voor de verhuurder.

Voorwaarden om met de uitzetting te beginnen

Om de uitzettingsprocedure wegens achterstallige betalingen te kunnen starten, moeten er aan twee voorwaarden worden voldaan:

1. Er moet een schriftelijke en geregistreerde huurovereenkomst zijn.
2. De huurder betaalt de huur of bijkomende kosten niet.

Uitzetting is niet mogelijk zonder een schriftelijk opgestelde en bij de belastingdienst geregistreerde huurovereenkomst. Mondelinge akkoorden of huurbetalingen "onder de tafel" geven geen recht op uitzetting. In dergelijke gevallen moet de verhuurder een andere rechtsweg volgen: een eis tot ontruiming van het pand wegens illegale bewoning.

Wat betreft niet-betaling zijn er verschillen afhankelijk van het type huurcontract:

- Voor woonruimte: Volgens artikel 5 van Wet nr. 392/78 is het voldoende als één maand huur niet betaald wordt of er een achterstand is in de nutskosten ter hoogte van minimaal twee maanden huur.
- Voor niet-woonruimte (zoals bedrijfsruimte): Het criterium van "kleine tekortkoming" (artikel 1455 BW) geldt. De rechter beoordeelt de ernst van de tekortkoming. Meestal worden dezelfde criteria gehanteerd als bij huurovereenkomsten voor woonruimten.

Een uitzetting wegens wanbetaling kan worden ingeschakeld als de huurder gedurende ten minste 20 dagen de huur of bijkomende kosten (zoals nutsvoorzieningen) niet betaalt. Een eerdere uitzetting is niet mogelijk. Voor niet-woonruimte zal een rechter de ernst van de overtreding beoordelen, vooral bij herhaaldelijke wanbetaling.

Stappen van de uitzettingsprocedure

De uitzettingsprocedure wegens wanbetaling is strikt gereguleerd en vereist de verplichte inzet van een advocaat. De belangrijkste stappen zijn als volgt:

1. Het opstellen en verzenden van het ontruimingsbevel: De eigenaar schrijft het ontruimingsbevel en stuurt tegelijkertijd via de deurwaarder een oproep naar de rechtbank voor de bevestiging van de ontruiming. Er moeten ten minste 20 dagen verstrijken tussen het bevel en de rechtszitting, tenzij de eigenaar om verkorting van deze termijn vraagt.
2. De hoorzitting: Tijdens de zitting kan de rechter:
- de uitzetting bevestigen;
- de huurder uitstel van betaling toestaan;
- indien de huurder de uitzetting aanvecht, de zaak doorsturen naar een reguliere rechtbank.

Veranderingen door de Cartabia-hervorming

De hervorming door Cartabia heeft de procedure voor de kennisgeving en bevestiging van ontruimingen gewijzigd. Het is nu verplicht dat een deurwaarder de kennisgeving aan de huurder overhandigt. De procedure voor de bevestiging van ontruiming is eenvoudiger geworden: als de huurder niet verschijnt, kan de rechter de ontruiming direct bevestigen zonder een bevel bij de griffie. De hervorming bevordert ook het gebruik van aangetekende e-mail (PEC) om de procedure te vereenvoudigen en de termijn in te korten.

Wat gebeurt er nadat de woning is opgezegd?

Als de huurder na de opzegging het pand niet vrijwillig verlaat, kan de verhuurder een executieprocedure starten om de ontruiming af te dwingen. Deze procedure omvat de volgende stappen:

1. De rechter bekrachtigt de ontruiming en geeft een bevel voor de executoriale titel om het pand te ontruimen.
2. De huurder krijgt een periode (meestal 10 dagen) om de woning vrijwillig te verlaten.
3. Als de huurder niet voldoet, geeft de deurwaarder een bevel tot ontruiming (het zogenaamde ontruimingsbevel).
4. De deurwaarder stelt een uiterlijke datum vast waarop het pand ontruimd moet zijn.
5. Als de huurder het pand blijft bewonen, verzoekt de deurwaarder om politietussenkomst om de ontruiming te bewerkstelligen.

Totdat de woning is verlaten, moet de huurder blijven betalen en indien nodig de juridische kosten van de eigenaar dekken.