Hoe werkt de ontruimingsprocedure bij huurachterstand?

Een ontruiming wegens wanbetaling van de huur is een juridisch mechanisme waarmee een huiseigenaar de woning kan ontruimen. Als een huurder de huur of bijkomende kosten (zoals nutsvoorzieningen) niet betaalt, kan de huiseigenaar zijn rechten beschermen door een ontruiming wegens wanbetaling te starten. Dit gebeurt door een ontruimingsbevel op te stellen, dat door een advocaat moet worden opgesteld. Dit document verplicht de huurder om de woning binnen een bepaalde termijn te verlaten en bevat een dagvaarding om voor de rechtbank te verschijnen, waar de ontruiming zal worden bevestigd.

Hoe werkt uitzetting wegens wanbetaling?

De ontruimingsprocedure wegens wanbetaling is geregeld in de artikelen 658 en volgende van het Italiaanse Burgerlijk Wetboek. De wet voorziet in een speciale procedure die de verhuurder in staat stelt om bij wanbetaling van de huur het volgende te verkrijgen:

- voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst;
- vrijgave en teruggave van onroerend goed;
- het innen van huurachterstanden.

Als een huurder de huur of nutsvoorzieningen niet betaalt, kan de verhuurder direct actie ondernemen om zijn of haar rechten te beschermen. Het is belangrijk om snel te handelen om te voorkomen dat er een grote schuld ontstaat die het innen van betalingen bemoeilijkt. Het missen van één betaling kan een ongeluk of een tijdelijk probleem zijn, maar als de betalingsachterstand twee maanden aanhoudt, is dit een ernstig signaal voor de verhuurder.

Voorwaarden voor het initiëren van uitzetting

Om de uitzettingsprocedure wegens wanbetaling te kunnen starten, moeten er twee voorwaarden vervuld zijn:

1. Beschikbaarheid van een schriftelijke en geregistreerde huurovereenkomst.
2. Het feit dat de huurder de huur of de bijkomende kosten niet betaalt.

Uitzetting is onmogelijk tenzij de huurovereenkomst schriftelijk is opgesteld en geregistreerd bij de belastingdienst. Mondelinge afspraken of huur die "onder de tafel" wordt betaald, geven geen recht op uitzetting. In dergelijke gevallen zal de eigenaar zijn toevlucht moeten nemen tot een andere vorm van bescherming: een vordering tot vrijlating van het pand uit illegale bewoning.

Wat het niet betalen betreft, zijn er verschillen afhankelijk van het type lease:

- Huur van woonruimte: Volgens artikel 5 van Wet nr. 392/78 is het niet betalen van één maand huur of een achterstand in de rekeningen voor nutsvoorzieningen ter hoogte van ten minste twee maanden huur voldoende.
- Huurovereenkomsten voor niet-woonruimten (bijv. bedrijfsruimten): Het criterium van de "kleine tekortkoming" (artikel 1455 BW) is van toepassing. De rechter beoordeelt de ernst van de tekortkoming. Meestal worden dezelfde criteria gehanteerd als bij huurovereenkomsten voor woonruimten.

Een uitzetting wegens wanbetaling kan worden ingezet als de huurder de huur of bijkomende kosten (zoals nutsvoorzieningen) gedurende ten minste 20 dagen niet betaalt. Eerdere uitzetting is niet mogelijk. Bij huurovereenkomsten voor niet-woningen zal een rechter bepalen hoe ernstig de overtreding is, vooral bij herhaalde wanbetaling.

Fasen van de uitzettingsprocedure

De uitzettingsprocedure wegens wanbetaling is strikt gereguleerd en vereist de verplichte deelname van een advocaat. De belangrijkste stappen zijn als volgt:

1. Het ontruimingsbevel opstellen en versturen: De eigenaar stelt het ontruimingsbevel op en stuurt tegelijkertijd via de deurwaarder een dagvaarding naar de rechtbank om de ontruiming te bevestigen. Er moeten ten minste 20 dagen verstrijken tussen het bevel en de datum van de rechtbank, tenzij de eigenaar om verkorting van deze termijn verzoekt.
2. Rechtszitting: Tijdens de rechtszitting kan de rechter:
- bevestig de uitzetting;
- de huurder uitstel van betaling van de schuld verlenen;
- indien de huurder bezwaar maakt tegen de uitzetting, de zaak overdragen aan een reguliere rechtbank.

Veranderingen veroorzaakt door de Cartabiaanse hervorming

De hervorming van Cartabia heeft de procedure voor de kennisgeving van ontruiming en de bevestiging ervan gewijzigd. Het is nu verplicht dat de kennisgeving door een deurwaarder aan de huurder wordt overhandigd. De procedure voor de bevestiging van ontruiming is vereenvoudigd: als de huurder niet voor de rechtbank verschijnt, kan de rechter de ontruiming onmiddellijk bevestigen zonder dat er een dwangbevel hoeft te worden afgegeven bij de griffie. De hervorming stimuleert ook het gebruik van aangetekende e-mail (PEC) om de procedure te vereenvoudigen en de termijn te verkorten.

Wat gebeurt er nadat u uw woning heeft opgezegd?

Indien de huurder na ontvangst van de opzegging de woning niet vrijwillig verlaat, kan de verhuurder een executieprocedure starten om de ontruiming af te dwingen. Deze procedure omvat de volgende stappen:

1. De rechter bekrachtigt de ontruiming en geeft een bevel tot executoriale titel om het pand te ontruimen.
2. De huurder krijgt een termijn (meestal 10 dagen) om de woning vrijwillig te verlaten.
3. Indien de huurder niet aan de verplichting voldoet, geeft de deurwaarder hem bevel tot ontruiming (het zogenaamde ontruimingsbevel).
4. De deurwaarder bepaalt een datum waarop het pand uiterlijk ontruimd moet zijn.
5. Indien de huurder de woning blijft bewonen, verzoekt de deurwaarder om tussenkomst van de politie om de ontruiming af te dwingen.

Totdat de woning is verlaten, is de huurder verplicht de huur te blijven betalen en, indien nodig, de juridische kosten van de eigenaar te betalen.