Belangrijke renovaties in een flatgebouw: wie draagt de kosten bij de verkoop van een appartement?

Als er een grote renovatie gepland staat in een flatgebouw, rijst de vraag: wie moet de kosten dragen als het appartement verkocht wordt? Het antwoord hierop hangt af van het moment waarop de reparatie is goedgekeurd: voor of na de verkooptransactie.

Wie betaalt de grote herstellingen als deze vóór de verkoop zijn goedgekeurd?

Indien de grote herstellingen vóór het ondertekenen van de notariële akte (koopovereenkomst) zijn goedgekeurd tijdens een algemene vergadering van eigenaren, komen de kosten automatisch voor rekening van de verkoper. Recentelijke gerechtelijke uitspraken stellen dat de verkoper, eigenaar op het moment van de goedkeuring van het werk, verplicht is alle gerelateerde kosten te dragen.

Een rechterlijke uitspraak in Napels uit november 2023 bevestigt dit. In deze zaak heeft de nieuwe eigenaar, geconfronteerd met betalingseisen van de aannemer, de zaak voorgelegd aan de rechter en gewonnen. De rechtbank bepaalde dat de voormalige eigenaar de reparatiekosten moest betalen, aangezien hij eigenaar was toen het besluit tot reparatie werd genomen.

Wat te doen bij standaard reparaties?

Deze regels gelden alleen voor grote reparaties. Wat betreft lopende reparaties, geldt een andere situatie. Als de werkzaamheden voor de transactie zijn goedgekeurd maar nadien zijn afgerond, zijn de kosten voor de nieuwe eigenaar, aangezien hij direct profiteert van de resultaten van de werkzaamheden.

Het belang van afspraken tussen verkoper en koper

Tijdens de verkooptransactie moet de verkoper de koper informeren over geplande reparaties. Zo kunnen beide partijen overeenkomen wie de kosten zal dragen. Het is bijvoorbeeld mogelijk een clausule in het contract op te nemen waarin de verkoper akkoord gaat met het betalen van alle kosten die voor de transactie zijn goedgekeurd.

Wat als de verkoper de reparatie niet kan bekostigen?

Indien de vorige eigenaar de grote reparaties niet kan betalen, hoeven de nieuwe eigenaren deze kosten niet op zich te nemen. In dat geval is de beheermaatschappij of VvE verplicht de schuld van de vorige eigenaar te innen via de rechter, inclusief beslaglegging op zijn bezittingen.

Is betaling in termijnen mogelijk voor de reparatie?

Bij financiële moeilijkheden is het mogelijk een afbetalingsregeling aan te vragen voor de reparatiekosten. Dit verloopt via de beheermaatschappij, die het voorstel voorlegt aan de algemene vergadering van eigenaren ter goedkeuring. Deze aanpak helpt schulden te voorkomen en de financiële situatie van de woning te stabiliseren.

Bij de verkoop van een appartement is het dus essentieel rekening te houden met het tijdstip van goedkeuring voor grote reparaties en vooraf overeenstemming te bereiken over de kostenverdeling om conflicten en misverstanden te vermijden.