Belangrijke vernieuwingen in een flatgebouw: wie draagt de kosten bij de verkoop van een appartement?

Als er een ingrijpende restauratie gepland is in een flatgebouw, rijst de vraag: wie moet deze kosten dragen bij de verkoop van het appartement? Het antwoord op deze vraag hangt af van het tijdstip waarop de reparatie exact is goedgekeurd: vóór of na de aan- en verkooptransactie.

Wie betaalt de grote herstellingen als deze vóór de verkoop zijn goedgekeurd?

Indien de grote reparaties vóór de ondertekening van de notariële akte (koop- en verkoopovereenkomst) op een algemene vergadering van de eigenaars zijn goedgekeurd, dan zijn de kosten automatisch voor rekening van de verkoper. Volgens recente gerechtelijke uitspraken is de verkoper, die eigenaar was op het moment van de goedkeuring van het werk, verplicht alle daaraan gerelateerde kosten te betalen.

Dit wordt bevestigd door een gerechtelijke uitspraak in Napels uit november 2023. In deze zaak heeft de nieuwe eigenaar, die betalingsverzoeken kreeg van de aannemer, dit aangevochten bij de rechter en de zaak gewonnen. De rechtbank oordeelde dat de vorige eigenaar de reparatie moest betalen, omdat hij de eigenaar was op het moment dat het besluit tot reparatie werd genomen.

Wat te doen bij reguliere reparaties?

Deze regels zijn enkel van toepassing op grote reparaties. Wat betreft de lopende reparaties, is de situatie anders. Als de lopende werkzaamheden vóór de transactie zijn goedgekeurd maar later zijn voltooid, zijn de kosten voor de nieuwe eigenaar, aangezien hij rechtstreeks profiteert van de resultaten van deze werkzaamheden.

Het belang van afspraken tussen verkoper en koper

Tijdens de aan- en verkooptransactie moet de verkoper de koper informeren over toekomstige reparaties. Hierdoor kunnen partijen overeenstemmen over wie de toekomstige kosten zal dragen. Bijvoorbeeld, een clausule in het contract opnemen waarbij de verkoper akkoord gaat met het betalen van alle kosten die vóór de transactie zijn goedgekeurd.

Wat te doen als de verkoper de reparatie niet kan bekostigen?

Als de vorige eigenaar de grote reparaties niet kan betalen, hoeven de nieuwe eigenaren deze kosten niet te dragen. In dat geval is de beheersmaatschappij of VvE verplicht om via de rechter de schuld van de vorige eigenaar te innen, inclusief beslaglegging op zijn bezittingen.

Is het mogelijk om de reparatie in termijnen te betalen?

Bij financiële moeilijkheden kunt u een afbetalingsregeling aanvragen om de reparatie te bekostigen. Dit gebeurt via de beheersmaatschappij, die de kwestie ter goedkeuring voorlegt aan de algemene vergadering van de eigenaars. Deze aanpak helpt schulden te voorkomen en verslechtering van de financiële situatie van uw woning te vermijden.

Bij de verkoop van een appartement is het dus van belang om rekening te houden met het moment van goedkeuring van grote reparaties en vooraf overeenstemming te bereiken over de verdeling van de kosten om conflicten en misverstanden te vermijden.