Classificatie van flats in Italië: van geschakelde huizen tot luxe appartementen

De diversiteit aan architectonische vormen en woonstijlen in Italië wordt bepaald door het Burgerlijk Wetboek. De basis van elk flatgebouw is artikel 1117 van het Italiaanse Burgerlijk Wetboek (Codice Civile), dat het gezamenlijk eigendom van de dragende constructies, nutsvoorzieningen en gemeenschappelijke ruimtes definieert wanneer het gebouw minimaal twee verschillende eigenaars heeft.

Elke woonstijl heeft zijn eigen karakteristieken met betrekking tot kostenverdeling, beheer en fiscale verplichtingen.

Belangrijkste soorten flatgebouwen in Italië

Verticaal flatgebouw (Condominioverticale): een klassiek gebouw met meerdere verdiepingen waarin flats of kantoren boven elkaar zijn gelegen. Eigenaars delen de fundering, dragende muren, het dak, de trappen en de liften.

Horizontaal flatgebouw (Condominio orizzontale): Een complex van zelfstandige, naast elkaar gelegen gebouwen (bv. geschakelde huizen - villette a schiera). De huizen zijn structureel onafhankelijk, maar hebben gemeenschappelijke externe elementen: toegangspoorten, opritten, verlichting en riolering (Artikel 1117-bis van het Italiaanse Burgerlijk Wetboek).

Minimaal flatgebouw (Condominio minimo): een situatie waarbij een huis bestaat uit slechts twee flats die eigendom zijn van verschillende eigenaars (bv. een duplex), maar gemeenschappelijke dragende elementen of een binnenplaats hebben.

Gedeeltelijk flatgebouw (Condominio parziale): een juridische structuur binnen een groter gebouw waarin een bepaald element (bv. een aparte ingang, een lift of het dak van een van de secties) slechts door een deel van de bewoners wordt gebruikt. De kosten van het onderhoud ervan zijn in overeenstemming met artikel 1117-bis van het Italiaanse Burgerlijk Wetboek.

Volgens artikel 1123 van het Italiaanse Burgerlijk Wetboek zijn alleen degenen die het daadwerkelijk gebruiken aansprakelijk.

Luxe flatgebouw: Een complex van meerdere onafhankelijke gebouwen die verbonden zijn door grote gemeenschappelijke voorzieningen: een park, een zwembad, een stookruimte of een gemeenschappelijk beveiligingssysteem.

Hoe ontstaat een flatgebouw juridisch gezien?

Een flatgebouw ontstaat automatisch "de facto" (di fatto), zonder dat een notariële akte nodig is. Uitspraak 21077/2022 van het Hof van Cassatie bevestigde dat de juridische status wordt geactiveerd wanneer aan drie voorwaarden is voldaan:

De aanwezigheid van meerdere eigendommen die eigendom zijn van verschillende personen;

De fysieke ondeelbaarheid van de gemeenschappelijke structuren of systemen;

Gezamenlijk gebruik van gemeenschappelijke ruimtes.

Fiscale vereisten: De Italiaanse belastingdienst (Agenzia delle Entrate) vereist dat eigenaars de fiscale code (Codice Fiscale) voor het gebouw aanvragen zodra mede-eigendom ontstaat. Zonder dit is het wettelijk onmogelijk om nutsvoorzieningen te betalen en aannemers in te schakelen.

Wat is het verschil tussen een flatgebouw en een woonhuis?

Het belangrijkste verschil tussen een flatgebouw en een commercieel woonhuis is de eigendomsstructuur en de beheervorm.

In een typisch flatgebouw zijn de gemeenschappelijke ruimtes gezamenlijk eigendom van de individuele flatseigenaars. Alle belangrijke beslissingen met betrekking tot reparaties, onderhoud en budgettoewijzing worden genomen door de bewoners tijdens een algemene vergadering (Vereniging van Eigenaren). De woonstijl kan elke vorm aannemen: permanent eigendom of een langlopende huurovereenkomst.

In een woonhuis is het gehele complex volledig eigendom van één rechtspersoon (een handelsonderneming). Bewoners zijn geen eigenaar van onroerend goed - zij sluiten huurovereenkomsten af. In dit geval zijn de kosten voor accommodatie meestal inclusief commerciële hoteldiensten: receptie, regelmatige schoonmaak van de kamers en beveiliging van het terrein.

Wanneer is een beheerder vereist?

Volgens artikel 1129 van het Italiaanse Burgerlijk Wetboek is de aanstelling van een professionele beheerder alleen verplicht als het aantal eigenaars meer dan 8 personen bedraagt.

Als het huis 4 flats heeft of een flatgebouw is voor ten minste 2 gezinnen, kunnen de bewoners het zelf beheren (autogestione) door een verantwoordelijke vertegenwoordiger aan te stellen. De verplichting om een fiscaal nummer (Codice Fiscale) in huis te hebben, bonnen te bewaren en betalingen via bankoverschrijving te verrichten blijft echter bestaan, zelfs in gemeenten.