Hoe u een huis kunt kopen met een lening: risico's vermijden en de transactie beschermen

Bent u van plan een huis met een lening te kopen?

Hieronder leggen we uit welke juridische stappen u kunt nemen om uw aanbetaling te beschermen, de schuld volledig af te lossen en de lening te laten verwijderen.

De aankoop en verkoop van een huis met een lening is volledig wettelijk. Het vereist echter opperste voorzichtigheid: de lening blijft aan het huis verbonden, zelfs na de eigendomsoverdracht, vanwege het zogenaamde "recht van wederverkoop" (diritto di sequela). Om veilig een huis met een lening te kopen, worden over het algemeen drie belangrijke methoden gebruikt:

1. Vroegtijdige aflossing van de schuld door de verkoper vóór de ondertekening van het koopcontract;
2. Directe aflossing van de schuld bij de notaris, waarbij de koper het vereiste bedrag rechtstreeks aan de kredietverstrekker overmaakt en officiële toestemming krijgt om de lening af te lossen;
3. Formele overdracht van het resterende leningbedrag aan de koper (accollo del mutuo).

Wat is een lening, hoe werkt het en welke soorten zijn er?

Een lening is een zakelijk zekerheidsrecht dat de schuldeiser (meestal een bank) het recht geeft om het bezwaarde onroerend goed in beslag te nemen om de lening af te lossen en voldoening te krijgen uit de verkoopopbrengst, met voorrang boven andere schuldeisers.

Een lening ontstaat en krijgt rechtskracht pas vanaf het moment van aankoop. De inschrijving vindt plaats in de kadastrale registers (Conservatoria). Deze formaliteit is van eigendomsrechtelijke aard: zonder inschrijving bestaat de lening juridisch gezien niet. Vanaf het moment van inschrijving verkrijgt de leningverstrekker twee belangrijke privileges: het recht van voortbestaan (diritto di seguito): de lening blijft aan het onroerend goed verbonden, ongeacht een eventuele wisseling van eigenaar. Het onroerend goed kan worden verkocht, maar de kredietverstrekker behoudt het recht om het terug te vorderen, zelfs van de nieuwe koper.

Voorrangsrecht (diritto di prelazione): In geval van gedwongen inning worden de vorderingen van de leninghouder voldaan uit de opbrengst vóór die van de schuldeisers zonder zekerheid.

In het Italiaanse rechtssysteem zijn er drie vormen van leningen:

1. Vrijwillige lening (ipoteca volontaria): ontstaat op basis van een overeenkomst of een eenzijdige verklaring. Het meest voorkomende voorbeeld is de aankoop van een huis met een lening ten gunste van de bank die de lening heeft verstrekt.
2. Gerechtelijke lening (ipoteca giudiziale): Deze wordt verstrekt op basis van een rechterlijke uitspraak over de betaling van een schuld, een executiebevel of andere gerechtelijke handelingen.
3. Wettelijke lening (ipoteca legale): Het recht om een lening te registreren wordt door de wet rechtstreeks aan bepaalde schuldeisers verleend zonder de toestemming van de schuldenaar (bijvoorbeeld ten gunste van de verkoper als garantie voor de betaling van de volledige koopsom van het onroerend goed).

Duur van een lening op onroerend goed

Volgens artikel 2847 van het Italiaanse Burgerlijk Wetboek blijft de leningakte 20 jaar geldig vanaf de datum van registratie.

• De verdere status van de lening is afhankelijk van het schuldenbeheer en de acties van de schuldeiser:Aflossing van de schuld vóór 20 jaar: Wanneer de lening volledig is afbetaald, vervalt het pandrecht. Bij bankleningen geldt automatische opheffing (ex Legge Bersani), zonder dat een aparte notariële akte nodig is.
• Lening met een looptijd van meer dan 20 jaar (bijv. 25 of 30 jaar): Om te voorkomen dat de lening halverwege vervalt, is de schuldeiser verplicht de lening te verlengen (rinnovazione) vóór het einde van de 20-jarige periode. Dit verlengt de geldigheid met nog eens 20 jaar, met behoud van de oorspronkelijke voorrang van de lening.
• Geen verlenging: Als de 20-jarige termijn verstrijkt zonder verlenging, vervalt de lening automatisch. De financiële schuld zelf blijft geldig, maar de kredietverstrekker verliest het recht van zekerheid op het onroerend goed.

Kan ik een huis verkopen als er een lening op rust?

De wet staat de verkoop van onroerend goed met een lening toe. De aanwezigheid van een leningrecht staat de transactie niet in de weg en vereist geen voorafgaande toestemming van de kredietverstrekker. Omdat de lening echter aan het onroerend goed is verbonden, zijn er drie veilige scenario's van toepassing op de markt:

1. Schuldvereffening en opheffing van de lening bij de transactie (rogito): een deel van de koopprijs wordt direct gebruikt om de resterende schuld van de verkoper af te lossen, tegelijk met de ondertekening van het contract.
2. Kredietoverdracht (accollo): de koper treedt toe tot de bestaande leningsovereenkomst van de verkoper en neemt de verantwoordelijkheid op zich voor het betalen van de resterende termijnen. De lening blijft actief op het onroerend goed.
3. Vooruitbetaling vóór de transactie: De verkoper lost zelfstandig zijn schuld af voordat het koopcontract wordt getekend, waardoor het onroerend goed volledig vrij van lasten wordt overgedragen.

Wat gebeurt er als ik een huis koop met een lening zonder deze af te lossen?

Het kopen van een huis zonder formeel en overeengekomen opheffing van de leningbrengt directe risico's met zich mee:

• Risico op beslaglegging en verkoop op een veiling (pignoramento): Als de oorspronkelijke schuldenaar stopt met betalen, heeft de schuldeiser het recht om het onroerend goed in beslag te nemen en te veilen, zelfs als het onroerend goed al in bezit is van een derde partij die niets met de schuld te maken heeft.
• Weigering om een lening te verstrekken aan de koper: Als u van plan bent een bezwaard huis te kopen met een nieuwe lening, zal de bank de financiering weigeren als er een actieve lening op het onroerend goed rust. pandrechten die niet tijdens de transactie worden afgelost. De bank vereist de eerste prioriteit van het onderpand, vrij van eerdere lasten.
• Procedure voor het vrijmaken van de lening (purgazione): De koper kan een beroep doen op de gerechtelijke procedure voor het vrijmaken van de lening (door de schuldeisers een overeengekomen prijs of een taxatiewaarde van het onroerend goed aan te bieden), maar dit is een complex en kostbaar proces.

De meest voorkomende fouten bij het kopen

Het verkopen en kopen van een bezwaard onroerend goed vereist uiterste zorgvuldigheid.

• Hier zijn de belangrijkste fouten:De aanbetaling rechtstreeks aan de verkoper overmaken: Geld overmaken aan een verkoper met financiële problemen brengt het risico met zich mee dat het geld verloren gaat in geval van insolventie.
• Gebrek aan beschermende clausules in de voorlopige overeenkomst: Documenten ondertekenen zonder speciale voorwaarden laat de koper onbeschermd achter tegen het risico een huis te ontvangen met een niet-afgeloste lening.
• De kredietverstrekkende bank niet betrekken: Vertrouwen op de mondelinge beloften van de verkoper om de schuld na ontvangst van het geld terug te betalen in plaats van een bankvertegenwoordiger bij de transactie aanwezig te laten zijn.
• De aard van de lening onderschatten: Bij de aankoop van een huis met een gerechtshof- of belasting-/incassolening moet u er rekening mee houden dat de procedures en voorwaarden voor het opheffen ervan veel complexer zijn dan die van standaard bankleningen.

De Termijnen voor het bijwerken van registers: Er wordt rekening gehouden met het feit dat de formele inschrijving van de annuleringsakte in de kadastrale registers technische tijd vereist, zelfs na de daadwerkelijke terugbetaling van de schuld. Hoe u zich kunt beschermen in de fase van het voorlopige contract (preliminare): Het voorlopige contract is het belangrijkste instrument voor het creëren van juridische garanties voor de koper. Wet nr. 124/2017 staat het gebruik van de storting van gelden bij een notaris toe. In plaats van een aanbetaling aan de verkoper over te maken, kan de koper verzoeken om de gelden over te maken naar een speciale beveiligde rekening van de notaris. De notaris bewaart het bedrag en maakt het pas over aan de verkoper nadat de lening officieel is opgeheven of nadat een akte van toestemming tot annulering is ontvangen. In complexe gevallen wordt aangeraden om een afschrift (officiële registratie) van het voorlopige contract te laten maken. Dit schept voorrang boven derden en voorkomt een situatie waarin nieuwe vorderingen en lasten die later ontstaan, de transactie kunnen belemmeren.

Verplichte clausules en bepalingen in het contract

• Het voorlopige contract moet de volgende belangrijke bepalingen bevatten:
• Garantie van vrijheid van lasten: een officiële verklaring van de verkoper met de verplichting om het onroerend goed vrij van leningen en beslagen op eigen kosten en door eigen inspanningen over te dragen.
• Terugbetalingsclausule in de transactie: een duidelijke vermelding dat een deel van de gelden direct aan de kredietverlenende bank wordt overgemaakt op het moment van ondertekening van het hoofdcontract.
• Substantiële termijn (termine essenziale): het vaststellen van een strikte termijn voor de transactie, waarvan de nakoming gekoppeld is aan de gelijktijdige overlegging van een certificaat van volledige terugbetaling van de lening en toestemming voor de teruggave. leningen.

De rol van de notaris: schuldaflossing bij de transactie

• De notaris garandeert de wettigheid en zekerheid van de overdracht van rechten op onroerend goed.
• Tijdens de voorbereidingsfase voert hij controles uit in de registers om de aard van de leningen vast te stellen en vraagt hij de bank om een nauwkeurige berekening van de resterende schuld op de datum van de transactie. Tijdens de ondertekening van de hoofdakte: De overeengekomen prijs van het huis wordt eerst gebruikt om de resterende schuld volledig af te lossen; De koper dient een traceerbaar betalingsbewijs (bankcheque of overschrijving) in ten gunste van de crediteurbank voor het bedrag van de schuld; De bankmedewerker geeft een ontvangstbewijs af voor de ontvangst van de gelden en een formele toestemming voor het opheffen van de lening; Het resterende bedrag (indien van toepassing) wordt overgemaakt aan de verkoper. Zodra de schuld is afbetaald, wordt de formele procedure voor het opheffen van de lening gestart: Vrijwillige lening (banken): Er wordt een vereenvoudigde elektronische procedure toegepast. De bank stuurt een kennisgeving van schuldaflossing naar het kadaster, waardoor de lening automatisch wordt geannuleerd zonder extra notariskosten.
• Gerechtelijke of fiscale lening: Hiervoor is een notariële akte van annulering of een rechterlijke uitspraak vereist. In dit geval zijn de kosten voor registratie en belastingen voor rekening van de verkoper.