Kan een gehuurde woning gratis worden overgedragen?

Stel je voor: je huurt een knus appartement, hebt het naar jouw smaak ingericht en hebt veel moeite gestoken in elk detail van de inrichting. Dan veranderen de omstandigheden en besluit je om het kosteloos aan een vriend of familielid te geven. Maar is dit juridisch gezien mogelijk?

Wat is een overeenkomst voor kosteloos gebruik?

Volgens artikel 1803 van het Italiaanse Burgerlijk Wetboek is een overeenkomst voor kosteloos gebruik (comodato d'uso) een afspraak waarbij de ene partij (de commodator) roerende of onroerende goederen ter beschikking stelt aan de andere partij (de commodator) voor gebruik gedurende een bepaalde periode of voor een specifiek doel. Na afloop van de termijn moet het goed worden teruggegeven.

Maar wat als je een gehuurd appartement kosteloos overdraagt? Kan men er net zo vrijelijk over beschikken als over eigen bezit?

Mag een huurder een woning onderverhuren?

In Italië mag een huurder (conduttore) een deel van een appartement onderverhuren, maar onder bepaalde voorwaarden. Als de huurovereenkomst geen expliciet verbod op onderhuur bevat, is het voldoende om de eigenaar van het appartement (locatore) op de hoogte te brengen van de intentie en de gegevens van de onderhuurder te verstrekken.

Maar voor de volledige overdracht van de woonruimte voor onderverhuur is schriftelijke toestemming van de verhuurder vereist. Dit aspect wordt geregeld door artikel 2 van wet nr. 392 van 27 juli 1978, waarin het volgende wordt vermeld:

"De huurder mag het pand niet volledig onderverhuren of de huurovereenkomst aan derden overdragen zonder toestemming van de verhuurder. Tenzij anders bepaald in de overeenkomst, heeft de huurder het recht om een deel van het pand onder te verhuren, nadat hij de verhuurder vooraf schriftelijk op de hoogte heeft gebracht met vermelding van de naam van de onderhuurder, de duur van de overeenkomst en het gehuurde pand."

Is het mogelijk om huurwoningen gratis over te dragen?

Aangezien een overeenkomst voor kosteloos gebruik, zoals de naam al aangeeft, geen betaling omvat, is het dan mogelijk om huurwoningen onder deze regeling over te dragen?

Hier gelden dezelfde principes als bij onderverhuur:

• Als de huurovereenkomst de overdracht van de woonruimte voor kosteloos gebruik niet verbiedt, kan de huurder dit doen door de eigenaar van het pand hiervan op de hoogte te stellen.
• Als de overeenkomst een verbod op onderverhuur en overdracht voor kosteloos gebruik bevat, is schriftelijke toestemming van de verhuurder vereist.

Anders wordt het overdragen van het appartement aan derden zonder toestemming van de eigenaar beschouwd als contractbreuk en kan dit leiden tot beëindiging van de overeenkomst en uitzetting van de huurder.

Mag iemand die een onroerend goed kosteloos heeft gekregen, dit verhuren?

Stel dat de eigenaar van het appartement het aan een andere persoon heeft overgedragen via een overeenkomst voor kosteloos gebruik. Kan deze persoon het zelf verhuren?

Het antwoord staat in artikel 1804 van het Italiaanse Burgerlijk Wetboek: de commodator moet het onroerend goed uitsluitend gebruiken binnen de termijnen die in het contract zijn vastgelegd en mag het niet aan derden overdragen zonder toestemming van de commodator.

Als hij het appartement zonder toestemming verhuurt, heeft de commodator het recht om:

• Onmiddellijke teruggave van eigendommen te eisen.
• Een claim voor schadevergoeding in te dienen.

Wie moet huurinkomsten aangeven?

Als het onroerend goed dat voor kosteloos gebruik is overgedragen, vervolgens aan derden wordt verhuurd, rijst de vraag: wie moet belasting betalen over de ontvangen inkomsten?

Wettelijk gezien worden huurinkomsten altijd belast op naam van de eigenaar van het onroerend goed, zelfs als de betalingen feitelijk door een ander persoon worden ontvangen. Als de commodator het appartement verhuurt, ligt de belastingplicht bij de eigenaar van het onroerend goed (commodator), aangezien hij de juridische eigenaar blijft.

Dit principe is vastgelegd in artikel 1, lid 2 van Wetgevend Besluit nr. 504/1992, waarin staat dat de onroerendezaakbelasting door de eigenaar moet worden betaald, ongeacht wie de inkomsten daadwerkelijk ontvangt.

Conclusie

Het is mogelijk om een gehuurde woning gratis over te dragen, maar je moet goed op de hoogte zijn van de voorwaarden in de huurovereenkomst. Als er geen verbod is, volstaat het om de verhuurder hiervan op de hoogte te stellen. Als de overdracht verboden is, is toestemming vereist.

Ditzelfde geldt voor de commodator: als hij het onroerend goed dat hij in gebruik heeft gekregen wil verhuren, heeft hij toestemming van de eigenaar nodig.

Juridische kennis op dit gebied voorkomt onaangename gevolgen, van contractbeëindiging tot financiële sancties.