Belasting van 4% op de aankoop van een eerste huis: wat is het en wanneer krijg je het voordeel?

Voor specifieke categorieën onroerend goed wordt een belasting van 4% toegepast bij de aankoop van een eerste huis. Dit zijn de vereisten die moeten worden vervuld.

Wanneer kun je profiteren van de 4% belasting bij de aankoop van je eerste huis en aan welke eisen moet je voldoen om dit voordeel te krijgen? Dit zijn veelgestelde vragen door degenen die van plan zijn vastgoed te kopen voor hun hoofdverblijf, vooral als de transactie wordt afgerond met een organisatie die belasting toevoegt, zoals bij een bouwbedrijf.

Als je een woning koopt van een bedrijf dat belasting betaalt (in plaats van rechtstreeks van een particulier), moet je meestal ook omzetbelasting betalen. Dit bedraagt meestal tussen 10% en 22% van de waarde van het onroerend goed. Als echter aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan - zoals de aankoop van een woning die niet als luxe vastgoed wordt beschouwd en de verhuizing naar een nieuw appartement - kun je profiteren van een verlaagd belastingtarief van 4%. Dit voordeel komt bovenop andere voordelen voor de eerste huisaankoop die al beschikbaar zijn, zoals lagere registratiekosten. Als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan, kunnen deze voordelen meerdere keren worden benut.

Waar is de 4% belasting op de eerste woning van toepassing?

Zoals al vermeld, vindt de aankoop van een eerste huis niet altijd plaats tussen particulieren. Vaak wordt onroerend goed gekocht van een belastingplichtig bedrijf, bijvoorbeeld bij de aankoop van een nieuwe woning rechtstreeks van de ontwikkelaar. In dergelijke gevallen is de koper verplicht om naast de gebruikelijke registratie-, kadastrale en hypotheekkosten ook belasting te betalen. Zonder stimulansen kan deze belasting variëren van 10% tot 22% van de waarde van het onroerend goed.

Zoals uitgelegd in de gids voor het kopen van een eerste huis, gepubliceerd door de Belastingdienst (Agenzia delle Entrate), is het mogelijk om, mits aan bepaalde voorwaarden is voldaan, te profiteren van de vrijstelling voor de eerste woning, inclusief een verlaagd belastingtarief van 4%. Deze maatregel werd voor het eerst geïntroduceerd bij de Financiën wet van 1991 en opgenomen in de Algemene BTW-tekst. Later werd het herhaaldelijk bevestigd en is het nog steeds van kracht. Het verlaagde tarief geldt ook voor de uitbreiding van bestaande gebouwen of de oplevering van nieuwe projecten. Maar aan welke voorwaarden moet worden voldaan om deze vrijstelling te ontvangen?

Subjectieve vereisten voor het ontvangen van 4% belasting op de eerste woning

Om te kunnen profiteren van de 4% belasting, moet aan bepaalde subjectieve eisen met betrekking tot de koper worden voldaan. Het is in het bijzonder vereist om:

• een individu te zijn, omdat het voordeel niet van toepassing is op rechtspersonen, zoals bedrijven;
• te wonen in de gemeente waar de woning zich bevindt, of binnen 18 maanden na de aankoopdatum daar uw woonplaats te hebben gevestigd;
• geen eigenaar te zijn van een ander huis dat al als eerste woning wordt gebruikt;
• geen eigenaar te zijn van andere eigendommen die al als eerste woning zijn gebruikt met behulp van stimuleringsmaatregelen van de Belastingdienst. Er zijn echter uitzonderingen, bijvoorbeeld als de eerste woning binnen 12 maanden na het koopcontract voor de nieuwe woning wordt verkocht, of als de bestaande woning niet geschikt is voor bewoning.

Het is ook vermeldenswaard dat een belastingtarief van 4% geldt voor personen jonger dan 36 jaar, mits aan de wettelijke vereisten is voldaan, wat kan resulteren in een belastingkrediet ter hoogte van het belastingtarief dat is betaald bij de aankoop van het onroerend goed.

Objectieve vereisten voor het ontvangen van 4% belasting op de eerste woning

Naast subjectieve vereisten zijn er ook objectieve voorwaarden voor het ontvangen van 4% belasting bij de aankoop van een eerste woning. In dit geval hebben we het over de eigenschappen van het onroerend goed waaraan moet worden voldaan om het voordeel geldig te laten zijn. Onder deze voorwaarden:

• moet het type onroerend goed dat in het kadaster moet worden geregistreerd, als woonruimte worden beschouwd;
• moet het doel van het onroerend goed uitsluitend residentieel en niet commercieel zijn. Met uitzondering van panden bestemd voor gebruik als kantoren, winkels, magazijnen, enz.;
• moeten de kenmerken van het onroerend goed voldoen aan bepaalde criteria: het mag geen luxe zijn (villa's, kastelen), wat betekent dat het niet behoort tot de categorieën A/1, A/8 en A/9.

Natuurlijk moet de woning zich in Italië bevinden en voldoen aan de nationale en lokale wetgeving op het gebied van bewoonbaarheid, veiligheid en bruikbaarheid.

Categorieën onroerend goed die in aanmerking komen voor 4% belasting

Ter referentie, na het opsommen van de soorten onroerend goed die zijn uitgesloten van voordelen, worden ook de toegestane wooncategorieën genoemd die onderworpen zijn aan een belastingtarief van 4%:

• A/2: standaard woongebouwen die voldoen aan de markteisen voor woongebouwen;
• A/3: betaalbare woningen met basisvoorzieningen;
• A/4: Volkswoningen gebouwd volgens verouderde normen;
• A/5: eenvoudige woningen met minimale voorzieningen en sanitaire voorzieningen;
• A/6: plattelandshuizen bestemd voor agrarische activiteiten;
• A/7: kleine villa's met aangrenzende buitenruimtes voor persoonlijk gebruik;
• A/11: woongebouwen die typerend zijn voor bepaalde regio's.

Wanneer is 4% belasting van toepassing in de bouw?

Het moet worden opgemerkt dat de 4% belastingvoordelen niet alleen gelden bij de aankoop van onroerend goed, maar ook bij de bouw van nieuwe gebouwen of de uitbreiding van bestaande woningen. In de bouwsector kun je dienovereenkomstig profiteren van:

• 4% belasting op renovatiewerken, zoals de aankoop van materialen om een eerste woning te renoveren;
• 4% belasting op de bouw van een nieuwe eerste woning, mits deze voldoet aan de kadastrale eisen en niet behoort tot de categorieën A/1, A/8 en A/9;
• 4% belasting op de aankoop van belangrijke elementen voor de renovatie van een eerste woning, zoals buitendeuren, liften en andere vergelijkbare elementen.

Hoe krijg je 4% belasting terug op je eerste woning?

Om te kunnen profiteren van de 4% belastingvrijstelling op je eerste woning, moet je, naast het controleren van de bovengenoemde vereisten, ook de relevante documenten opstellen. Het verlaagde belastingtarief wordt niet automatisch toegepast en moet worden aangevraagd. Om dit te doen, moet je het volgende verstrekken:

• een kopie van het identiteitsbewijs en belastingcode van de koper;
• een ingevulde formulier om een verlaagd belastingtarief van 4% te krijgen voor nieuwbouw en dit over te dragen aan het bedrijf dat de werken zal uitvoeren;
• een kopie van de bouwvergunning of, in het geval van nieuwbouw of renovatie, de juiste kennisgeving van het begin van de werkzaamheden (SCIA of DIA).

Het is ook handig om een kopie van de notariële akte, een betalingsbewijs voor de aankoop- of verbouwingswerkzaamheden, en een verklaring waarin wordt bevestigd dat aan de subjectieve en objectieve eisen is voldaan, mee te sturen. De verzamelde documenten moeten worden overhandigd aan makelaars of bedrijven die de transactie hebben uitgevoerd of de werkzaamheden hebben uitgevoerd.

Voordelen van 4% belasting

Het belangrijkste voordeel van het gebruik van 4% belasting is het potentiële voordeel van aanzienlijke besparingen bij de aankoop van je eerste huis.