Belasting toegevoegde waarde van 4% op de aankoop van een eerste huis

Belasting van 4% op de aankoop van een eerste woning: wat is het en wanneer krijg je het voordeel?

Voor specifieke categorieën onroerend goed wordt een belasting van 4% op de aankoop van een eerste woning toegepast. Dit zijn de vereisten die moeten worden nageleefd.

Wanneer kun je profiteren van de 4% belasting bij de aankoop van je eerste woning en aan welke voorwaarden moet je voldoen om dit voordeel te krijgen? Deze vragen worden vaak gesteld door degenen die van plan zijn onroerend goed te kopen als hun hoofdverblijf, vooral als de transactie wordt gedaan met een entiteit die belasting over de toegevoegde waarde betaalt, bijvoorbeeld een bouwbedrijf.

Als je een woning koopt van een belastingplichtig bedrijf (in plaats van rechtstreeks van een particulier), moet je meestal ook belasting over de toegevoegde waarde (btw) betalen. Dit bedrag varieert doorgaans tussen 10% en 22% van de waarde van het onroerend goed. Als echter aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan – zoals de aankoop van een niet-luxe woning en de verhuizing naar een nieuw appartement – kun je profiteren van een verlaagd btw-tarief van 4%. Dit voordeel komt bovenop andere voordelen voor de eerste woningaankoop, zoals lagere registratiekosten. Als aan de vereisten wordt voldaan, kunnen deze voordelen meerdere keren worden benut.

Waar is de 4% btw op de eerste woning van toepassing?

Zoals eerder vermeld, vindt de aankoop van een eerste woning niet altijd plaats tussen particulieren. Vaak wordt onroerend goed gekocht van een btw-plichtig bedrijf, bijvoorbeeld bij de aankoop van een nieuwe woning direct van de ontwikkelaar. In dergelijke gevallen moet de koper naast de gebruikelijke registratie-, kadastrale en hypotheekkosten ook btw betalen. Zonder prikkels kan deze belasting variëren van 10% tot 22% van de waarde van het onroerend goed.

Zoals uitgelegd in de handleiding voor de aankoop van een eerste woning, gepubliceerd door de Belastingdienst (Agenzia delle Entrate), is het mogelijk om, mits aan bepaalde voorwaarden is voldaan, gebruik te maken van de vrijstelling voor de eerste woning, inclusief een verlaagd btw-tarief van 4%. Deze maatregel werd voor het eerst ingevoerd bij de Financiële Wet van 1991 en opgenomen in de Gemeenschappelijke Btw-tekst. Later is het herhaaldelijk bevestigd en nog steeds van kracht. Het verlaagde tarief geldt ook voor de uitbreiding van bestaande gebouwen of de oplevering van nieuwe projecten. Maar aan welke voorwaarden moet worden voldaan om dit voordeel te krijgen?

Subjectieve vereisten voor het verkrijgen van 4% btw op de eerste woning

Om te kunnen profiteren van de 4% btw, moeten bepaalde subjectieve eisen met betrekking tot de koper worden nageleefd. In het bijzonder is het noodzakelijk:

een natuurlijk persoon te zijn, omdat het voordeel niet geldt voor rechtspersonen, zoals bedrijven;
te wonen in de gemeente waar de woning zich bevindt, of binnen 18 maanden na de aankoopdatum daar je woonplaats te hebben gevestigd;
geen eigenaar te zijn van een andere woning die al als eerste woning wordt gebruikt;
geen eigenaar te zijn van andere eigendommen die al als eerste woning worden gebruikt met behulp van voordelen van de Belastingdienst. Er zijn echter uitzonderingen, zoals wanneer de eerste woning binnen 12 maanden na het aankoopcontract van de nieuwe woning wordt verkocht, of als de bestaande woning niet geschikt is om in te wonen.

Het is ook vermeldenswaard dat een btw-tarief van 4% voor personen jonger dan 36 jaar, mits aan de wettelijke vereisten is voldaan, kan resulteren in een belastingkrediet ter hoogte van het betaalde btw-tarief bij de aankoop van het onroerend goed.

Objectieve vereisten voor het verkrijgen van 4% btw op de eerste woning

Naast de subjectieve eisen zijn er ook objectieve voorwaarden om in aanmerking te komen voor de 4% btw bij de aankoop van een eerste woning. We hebben het hier over de kenmerken van het onroerend goed die moeten worden vervuld om het voordeel te kunnen ontvangen. Onder deze voorwaarden:

moet het type onroerend goed in het kadaster geregistreerd worden als woonruimte;
moet het doel van het onroerend goed uitsluitend residentieel en niet commercieel zijn. Uitzonderingen zijn eigendommen bedoeld voor kantoren, winkels, magazijnen, enz.;
moet het onroerend goed niet luxueus zijn (villa's, kastelen), wat betekent dat het niet tot de categorieën A/1, A/8 en A/9 behoort.

Uiteraard moet de woning zich in Italië bevinden en voldoen aan de nationale en lokale regelgeving omtrent bewoonbaarheid, veiligheid en bruikbaarheid.

Categorieën onroerend goed die in aanmerking komen voor 4% btw

Voor het gemak noemen we, naast het opsommen van de soorten onroerend goed die uitgesloten zijn van de voordelen, ook de toegestane wooncategorieën die onderhevig zijn aan een btw-tarief van 4%:

A/2: standaard woongebouwen met kenmerken die voldoen aan de markteisen voor woongebouwen;
A/3: economische woningen met basisvoorzieningen;
A/4: volkswoningen gebouwd volgens verouderde normen;
A/5: zeer betaalbare woningen met minimale nuts- en sanitaire voorzieningen;
A/6: landhuizen voor agrarische activiteiten;
A/7: kleine villa's met aangrenzende buitenruimtes voor persoonlijk gebruik;
A/11: woongebouwen typisch voor bepaalde regio's.

Wanneer geldt 4% btw in de bouwsector?

Het is belangrijk op te merken dat de 4% btw-voordelen niet alleen van toepassing zijn bij de aankoop van onroerend goed, maar ook bij de bouw van nieuwe gebouwen of de uitbreiding van bestaande woningen. In de bouwsector kun je hierbij denken aan:

4% btw op renovatiewerkzaamheden, zoals de aanschaf van materialen voor de renovatie van een eerste woning;
4% btw op de bouw van een nieuwe eerste woning, mits deze voldoet aan de kadastrale eisen en niet behoort tot de categorieën A/1, A/8 en A/9;
4% btw op de aanschaf van belangrijke elementen voor de renovatie van een eerste woning, zoals buitendeuren, liften en andere vergelijkbare elementen.

Hoe kun je 4% btw terugkrijgen op je eerste woning?

Om te profiteren van de 4% btw-vrijstelling op je eerste woning, moet je naast het controleren van de bovenstaande vereisten ook de relevante documenten opstellen. Het verlaagde btw-tarief wordt niet automatisch toegepast en moet worden aangevraagd. Hiervoor dien je het volgende te verstrekken:

een kopie van het identificatiedocument en belastingnummer van de koper;
een ingevuld formulier om een verlaagd btw-tarief van 4% te ontvangen voor nieuwbouw en dit over te dragen aan het uitvoerende bedrijf;
een kopie van de bouwvergunning of, in geval van nieuwbouw of renovatie, de juiste kennisgeving van het begin van de werkzaamheden (SCIA of DIA).

Het is ook handig om een kopie van de notariële akte, betalingsbewijs voor de aankoop- of verbouwingswerkzaamheden, en een verklaring waarin wordt bevestigd dat aan de subjectieve en objectieve eisen is voldaan, mee te sturen. Deze documenten moeten worden overhandigd aan vastgoedmakelaars of bedrijven die de transactie hebben uitgevoerd of de werkzaamheden hebben verricht.