De markt voor exclusief vastgoed vertraagt, maar blijft actief: Italië trekt investeerders aan

Een beknopte analyse van de recente Knight Frank-rapporten bevestigt de voortdurende interesse van superrijke investeerders in Rome en Milaan

Na een periode van actieve groei stijgen de prijzen voor luxe residentieel vastgoed nog steeds, zij het in een gematigder tempo. De situatie varieert echter sterk per regio, segment en specifieke stad. Dit blijkt uit data van de Knight Frank-rapportenreeks voor de eerste helft van 2026 (Global House Price Index, Prime Global Cities Index, Global Super-Prime Intelligence en European Residential Signals), die een volledig beeld geven van de wereldwijde, Europese en Italiaanse vastgoedmarkten. De prijzen stijgen, maar gecorrigeerd voor inflatie is de trend negatief. De Global House Price Index, die 55 belangrijke markten wereldwijd volgt, registreerde een gemiddelde nominale prijsstijging van 1,4% op jaarbasis in het eerste kwartaal van 2026. Dit is de zwakste prestatie sinds het derde kwartaal van 2024. Echter, 91% van de gevolgde markten vertoonde nog steeds een positieve nominale groei. Het grootste probleem is de inflatie. Na correctie voor inflatie daalden de reële prijzen gemiddeld met 1,8% op jaarbasis. Inflatie blijft de nominale groei ondermijnen en een duurzaam herstel vereist verdere renteverlagingen en het verminderen van de inflatiedruk.

Leiders en dalers:

• Turkije leidt in nominale groei (+26,2%), maar door hoge inflatie is de reële groei negatief (-3,5%).
• Ook bovenaan in nominale groei staan Hongarije (+21,4%), Noord-Macedonië (+16,7%), Portugal (+16,5%) en Kroatië (+16,1%).
• Spanje staat op de 7e plaats met een groei van +13,9%, wat een reële groei van 10,1% laat zien.
• Onderaan de lijst staan China (-6,3%) en Canada (-5,0%).

Azië domineert de wereldmarkt voor luxe woningen (Prime)

De Prime Global Cities Index (47 steden wereldwijd) vertoonde een gemiddelde prijsstijging van luxe vastgoed van 2,0% over 12 maanden. De markt is selectiever geworden: beleggers richten zich op de fundamentele indicatoren van specifieke steden, in plaats van op de algemene wereldwijde trend.

Belangrijkste steden:

• Tokio kende een ongelooflijke jaarlijkse groei van +44,4% (de absolute koploper), maar daalde met -8,6% in het laatste kwartaal, wat wijst op het einde van de snelle groeifase. In de afgelopen 5 jaar is de markt in Tokio met 126,4% gegroeid. De belangrijkste Aziatische markten zijn: Manila (+19,9%), Dubai (+13,0%), Seoul (+11,3%), Singapore (+9,8%) en Mumbai (+8,2%). Dubai is in de afgelopen 5 jaar de leider geworden in groei - een enorme +180,7%. De overige markten zijn: Vancouver (-10,4%), Toronto (-9,5%), Guangzhou (-8,9%), Peking (-7,3%) en Shanghai (-7,2%). Londen blijft ook negatief (-4,0% voor het jaar en -5,1% over 5 jaar).

Ultra-luxe segment (Super-Prime): Dubai bovenaan, New York en Hongkong versnellen

In het ultra-luxe segment (transacties vanaf $10 miljoen) werden in het eerste kwartaal van 2026 636 transacties geregistreerd in 12 belangrijke steden voor een totaal van $11,4 miljard (de gemiddelde vastgoedprijs was $18,6 miljoen).

• Dubai behield de leiding: 193 transacties voor $3,43 miljard (+35% voor het kwartaal). Knight Frank merkt echter op dat deze piek plaatsvond in januari-februari, vóór de escalatie van het regionale conflict eind februari 2026.
• Hongkong stond op de tweede plaats (94 transacties voor $ 1,84 miljard).
• New York is derde (90 transacties voor $ 1,67 miljard, een stijging van +58% ten opzichte van het kwartaal).
• Samen vertegenwoordigden deze drie steden bijna 60% van alle ultra-prime transacties wereldwijd. Londen steeg naar 45 transacties ($ 836 miljoen), maar blijft achter bij de cijfers van 2022.
• 
  

Europa: Resortbestemmingen groeiden met 60% in 5 jaar

Het kopersprofiel verandert op de Europese markt voor luxe onroerend goed.

• Het aandeel Europeanen (exclusief de Britten) daalde tot 40%, terwijl de Britten en Amerikanen actiever werden.De Britten vertegenwoordigen ongeveer een derde van de internationale vraag: naast Monaco en de Côte d'Azur investeren ze actief in Madrid, Ibiza en Toscane.
• Amerikanen investeren actief in Milaan, Ibiza en de Algarve.
• Prijsgroei over 5 jaar: In vakantiegebieden zijn de prijzen sterk gestegen - de Algarve (+60% sinds 2020), gevolgd door de Provence, Marbella, Mallorca, Ibiza en Saint-Tropez. Van de steden tonen Zürich en Milaan de beste dynamiek over de afgelopen vijf jaar.

Het valuta-effect is belangrijk: voor een Amerikaan of een Zwitser voelt een aankoop in de eurozone nu "goedkoper" aan vanwege het wisselkoersverschil.

Italië: De massamarkt groeit, Milaan past zich aan en Rome schijnt

In een wereldwijde context toont Italië verschillende resultaten, afhankelijk van de stad en het segment:

• Algemeen: Italië staat wereldwijd op de 27e plaats met een nominale jaarlijkse groei van +5,2% (reële groei van +2,8%). Dit overtreft de cijfers voor Duitsland, Frankrijk en het Verenigd Koninkrijk.
• Milaan (Prime segment): Staat op de 32e plaats van de 46 met -0,9% voor het jaar. Dit is geen daling, maar een normalisatie na een sterke stijging van vijf jaar, waarin de prijzen in Milaan met +36% toenamen (7e beste resultaat ter wereld). De internationale vraag naar Milaan vanuit Amerikanen en Britten blijft hoog.

Rome is de ster van de Europese markt.

Een apart rapport van Knight Frank en ReLiving agency is gewijd aan Rome. Volgens de PIRI 100 groeide de luxe vastgoedmarkt van Rome in 2025 met 5,5%, waardoor de Italiaanse hoofdstad naar de 23e plaats in de wereld steeg – boven Madrid, Parijs en New York.

Wat trekt investeerders aan in Rome:

1. Buitenlanders: De voornaamste vraag komt van kopers uit het Verenigd Koninkrijk, de VS, Frankrijk, Polen en Noord-Europa. Britten verplaatsen vaak hun fiscale woonplaats naar Rome, terwijl Amerikanen er prestigieuze tweede huizen kopen. De Italiaanse 'vaste belasting' (een vaste belasting voor vermogende inwoners) speelt hierbij een belangrijke rol.
2. Hotelmerken: De grootste luxemerken ter wereld vestigen zich in de stad. Na W Rome en The Rome EDITION openen Rosewood, Four Seasons, Mandarin Oriental, Bulgari en Six Senses hun deuren.
3. Populaire gebieden: Via Veneto - Via Biccolati, Trieste-Pinciano, Parioli, EUR en Appia Antica (de laatste trekt mensen aan die waarde hechten aan privacy en historische villa's).

Prijzen in Rome: Luxe gerenoveerde woningen worden verkocht voor 10.000 tot 15.000 euro per m² (in de "Gouden Driehoek" / Tridente - nog duurder). Dit maakt Rome extreem concurrerend ten opzichte van Londen, Parijs of Genève. Het meest populaire concept is "turnkey" wonen met een hoge energie-efficiëntie, slimme woningfuncties, een conciërgeservice en parkeergelegenheid. Het acute tekort aan dergelijke kant-en-klare woningen drijft de prijzen in Rome op.