De meest populaire regio's van Italië blijken voorlopers te zijn als het gaat om de moeilijkheid om een huis te verkopen.

Deze bevindingen komen voort uit data van Homepanda Horizon, het eerste analysecentrum dat de werkelijke liquiditeit van de Italiaanse vastgoedmarkt beoordeelt. De lijst met gebieden met de slechtste verkoopresultaten omvat Navigli in Milaan, het historische centrum van Rome, Posillipo in Napels en San Salvario in Turijn.

Vroeger werd gedacht dat een prestigieuze locatie automatisch een snelle verkoop garandeert, maar de huidige statistieken weerleggen deze overtuiging volledig. In veel gevallen is de situatie zelfs het tegenovergestelde. Het Homepanda Horizon-onderzoekscentrum, opgericht door het gelijknamige vastgoedbedrijf, voerde een grootschalig onderzoek uit naar 243.266 advertenties voor woningverkoop gedurende 12 maanden van voortdurende observatie in Milaan, Rome, Napels en Turijn. De uiteindelijke resultaten doorbreken de meest diepgewortelde stereotypen in de sector.

Homepanda Liquiditeitsindex

Deze paradox werd blootgelegd met behulp van twee eigen analytische tools:

• Homepanda Liquiditeitsindex (IVH): beoordeelt de werkelijke kans op een succesvolle verkoop van een object op een schaal van 0 tot 10.
• Thermometerkortingen: registreert de frequentie en omvang van aanpassingen aan de initiële prijs van het perceel gedurende de gehele periode dat het online staat.

Bekende buurten waar vastgoed "vastzit"

Navigli in Milaan

In de Milanese ranglijst plaatste de IVH-index de beroemde wijk Navigli op de derde laagste plek van de 32 stadszones, met slechts 1,8 punten van de 10. Andere gebieden aan de onderkant van de lijst waren Quadrono - Palestro - Guastalla (2,0), Solari - Washington (2,2), Arco della Pace - Sempione (3,4), Garibaldi - Porta Nuova (3,7) en het historische centrum (3,8). Deze zes toplocaties die geassocieerd worden met het concept "Milanese luxe" vertonen momenteel een veel lagere liquiditeit dan algemeen wordt aangenomen.

Integendeel, de koploper in Milaan was de studentenwijk Città Studi - Susa (7,0 punten) - een gebied voor gewoon comfortabel wonen, dat zelden in de context van elitisme wordt genoemd.

Het historische centrum van Rome

In de hoofdstad is deze paradox nog sterker aanwezig. In het historische centrum van Rome was de frequentie van prijsdalingen 183% hoger dan in de wijk Appio Latino - Colli Albani, die bekendstaat als het meest stabiele gebied van de stad. In de algemene liquiditeitsranglijst staat het centrum van Rome helemaal onderaan met een score van 3,05 punten. De beste IVH-indicator werd geregistreerd in de locatie Mezzocammino - Spinaceto - Tor de' Cenci (7,5 punten) - een goed uitgeruste buitenwijk die nooit op de covers van glossy brochures verschijnt. Een vergelijkbaar scenario herhaalt zich in het zuiden. In Napels dwingt de chique wijk Posillipo, een beroemde heuveltop met panoramisch uitzicht over de baai die de visitekaartje van de stad is geworden voor buitenlanders, verkopers ertoe hun prijzen 140% vaker te herzien dan in de stabielere arbeiderswijk San Carlo all'Arena - Sanità. dagen. Dit is een van de hoogste en meest problematische waarden in de stad. Vier verschillende metropolen en vier onafhankelijke databases bevestigen hetzelfde fenomeen.

Infrastructuur is belangrijker dan status

De gemeenschappelijke verklaring voor alle vier de markten is simpel: Reële liquiditeit volgt de ontwikkeling van de stedelijke omgeving, niet historisch prestige.

• In Milaan heeft de opening van de nieuwe metrolijn M4 de vraagkaart volledig hertekend: het gebied Ponte Lambro - Santa Giulia, dat toegang kreeg tot lijn M4, heeft hierdoor een enorme impact gehad. is de meest dynamische van het land geworden - kavels worden hier gemiddeld in slechts 19 dagen verkocht.
• In Turijn zorgt de grootschalige herontwikkeling van de Lingotto-zone (OGR-technologisch centrum, metrostation M1, post-olympische woningbouw) ervoor dat de indicatoren voor deze locatie stijgen naar 100 dagen blootstelling, wat een zeldzame positieve uitzondering is voor de trage Turijnse markt.
• In Rome presteren hoogwaardige buitenwijken met een goed ontwikkeld transportnetwerk consequent beter dan de oude fonds.

In geen van de onderzochte steden was de leider in liquiditeit een historisch elitekwartier - overal werden de eerste plaatsen ingenomen door gebieden die recentelijk een stedelijke modernisering hebben ondergaan.

Vier karakters van de Italiaanse markt

Analisten beschrijven de markten van vier megasteden als vier volledig verschillende gedragsmodellen:

1. Milaan - rationeel en liquide. Hier is een record van 84% van de aanbiedingen worden gesloten zonder enige verlaging van de startprijs. Deze nauwkeurigheid is echter niet te danken aan de eigenaren zelf, maar aan een ontwikkeld ecosysteem van ervaren makelaarskantoren en een hoge kapitaalomzet. De gemiddelde verkooptijd van een woning is een record van 27 dagen.
2. Rome is gepolariseerd. Er is een enorm verschil van 91% tussen de "snelste" gebieden (80 dagen per transactie) en de "langzaamste" (152 dagen). De dynamiek verandert radicaal van kwartaal tot kwartaal.
3. Napels is emotioneel. De scherpste contrasten worden hier waargenomen: van een minimum van 65 dagen in het gebied Materdei - Museo tot een piek van 138 dagen in de zone Colli Aminei - Capodimonte - Ponti Rossi.
4. Turijn is geduldig (of stagnerend). De gemiddelde verkooptijd is hier verlengd tot 131 dagen, en in het gebied Santa Rita - Mirafiori Nord bereikt dit cijfer het absolute anti-record van het onderzoek - 170 dagen online.

Penthouse: een droom die moeilijk te verkopen is

Als elitegebieden al problemen ondervinden, dan laten de meest prestigieuze woontypes - penthouses (met open terrassen en panoramisch uitzicht) - nog zwakkere resultaten zien. Ze zijn het gezicht van dure reclamecampagnes, maar in de praktijk vergen ze de meeste tijd en de grootste prijsverlagingen.

In Milaan heeft de IVH-index voor penthouses een score van 4,08 tegenover 4,57 voor standaardappartementen (het verschil is stabiel, zij het klein). In Rome is dit verschil het grootst: 3,26 voor penthouses versus 4,46 voor standaardwoningen - een verschil van meer dan één procentpunt.

De meest onthullende statistieken voor Napels: slechts 51% van de penthouses in Napels wordt verkocht zonder aanpassing van de vraagprijs (in Milaan is dit 81%). Erger nog, 12% van de topwoningen in Napels vereist vijf of meer opeenvolgende prijsverlagingen voordat er een koper opduikt. In Milaan gebeurt dit slechts in 1,9% van de gevallen - een verschil van bijna zes keer.

Particuliere verkoper versus makelaar: het stereotype wordt bevestigd (bijna overal)

De eeuwenoude discussie dat particuliere eigenaren, zonder de hulp van professionele makelaars, vaker fouten maken bij de initiële taxatie van een woning, wordt bevestigd door cijfers in bijna alle regio's.

• In Milaan zijn particuliere verkopers genoodzaakt om meerdere kortingen te geven (vanaf 5 of vaker) 58% vaker dan professionele makelaars.
• In Rome is dit verschil 38% in het voordeel van makelaars.
• In Napels is het verschil tussen onafhankelijke en professionele verkoop kleiner, maar nog steeds merkbaar.

De uitzondering was Turijn, waar