Hoe u een flat aan uw huurder verkoopt en fouten voorkomt

Een reeds verhuurde flat verkopen kan op diverse manieren worden aangepakt. De verhuurder kan de huurder een bod doen om het pand direct over te nemen of het aan een derde partij te verkopen. Het is van groot belang om rekening te houden met de regels omtrent het recht van voorkoop, de geldigheid van de huurovereenkomst en eventuele fiscale gevolgen.

Hoe u een flat aan een huurder verkoopt

Vaak is het overdragen van het pand aan de huidige huurder de meest praktische optie. Deze aanpak vermijdt meerdere bezichtigingen voor onbekenden, verlaagt de kosten van makelaarsdiensten en vereenvoudigt het gehele transactieproces aanzienlijk.

Desalniettemin voorziet de Italiaanse wetgeving in specifieke procedures ter bescherming van de rechten van de huurder.

Belangrijkste stappen van de verkoop

1. Officieel koopaanbod

Indien de eigenaar van plan is de flat te verkopen aan het einde van de eerste huurperiode (bijv. na de eerste vier jaar van een 4+4 huurovereenkomst), kan de huurder een recht van voorkoop hebben.

In dit geval moet de eigenaar een formele kennisgeving per aangetekende post of per gecertificeerde elektronische post (PEC) versturen met daarin:

• de verkoopprijs;
• de transactievoorwaarden;
• de termijn voor het nemen van een besluit.

2. Reactietermijn

Na ontvangst van de kennisgeving heeft de huurder 60 dagen de tijd om aan te geven of hij/zij gebruik wil maken van zijn/haar recht op aankoop.

Bij een bevestigend antwoord, vindt de notariële vastlegging van de transactie doorgaans binnen de volgende 30 dagen plaats.

3. Vrije verkoop

Indien de eerste huurperiode van het contract is verstreken of de huurder officieel heeft geweigerd te kopen, heeft de eigenaar het recht om de flat vrij te verkopen aan een willekeurige koper.

Partijen kunnen echter te allen tijde overeenkomen om te verkopen aan de huurder onder wederzijds gunstige voorwaarden.

4. Beëindiging van een huurovereenkomst

Indien een huurder een flat koopt als zijn/haar hoofdverblijf, kan hij/zij profiteren van fiscale voordelen voor zijn/haar eerste woning.

Na ondertekening van de koopovereenkomst eindigt de huurovereenkomst automatisch doordat de huurder en de eigenaar dezelfde persoon worden.

Wat gebeurt er met de huurovereenkomst na verkoop van de flat?

Indien de flat aan een derde wordt verkocht, blijft de bestaande huurovereenkomst ongewijzigd.

Volgens artikel 1599 van het Italiaanse Burgerlijk Wetboek wordt de nieuwe eigenaar automatisch partij bij de overeenkomst in plaats van de vorige eigenaar.

Dit impliceert dat:

• de huurder het recht behoudt om de flat te bewonen tot het einde van de huurperiode;
• de huurprijs gelijk blijft;
• de voorwaarden van de overeenkomst niet eenzijdig kunnen worden gewijzigd door de nieuwe eigenaar;
• de nieuwe eigenaar het recht heeft om de huur te innen en de borg terug te betalen bij het verstrijken van de huurperiode.

Wanneer een huurovereenkomst niet kan worden verlengd

De eigenaar heeft enkel het recht om de automatische verlenging van de overeenkomst te weigeren in wettelijk vastgelegde gevallen.

Bijvoorbeeld als hij:

• van plan is de flat te gebruiken als zijn eigen woning of voor directe familieleden;
• geen andere residentiële eigendommen bezit (behalve zijn eigen woning) en van plan is de flat te verkopen.

In dit geval moet de huurder minstens zes maanden voor het einde van het contract op de hoogte worden gesteld. In deze situatie heeft hij een voorkeursrecht tot aankoop.

Niet-geregistreerde huurovereenkomst

Indien de huurovereenkomst niet is geregistreerd bij de Italiaanse belastingdienst of als de huur illegaal is uitgevoerd, heeft een dergelijke overeenkomst geen juridische kracht tegenover derden.

Na de verkoop heeft de nieuwe eigenaar het recht om te eisen dat de flat wordt ontruimd en kan de bewoner geen aanspraak maken op de gebruikelijke wettelijke garanties.

Heeft de huurder altijd een voorkeursrecht tot aankoop?

Er heerst vaak de misvatting dat de huurder altijd het eerste recht heeft om de flat te kopen. In de praktijk is dit niet altijd het geval.

Volgens Wet nr. 431/1998 ontstaat het recht van voorkoop enkel onder bepaalde voorwaarden.

Er is geen recht van voorkoop indien:

• de flat wordt verkocht tijdens de huurovereenkomst;
• de overeenkomst al eens is verlengd;
• de eigenaar andere residentiële eigendommen bezit;
• de flat wordt overgedragen aan een echtgenoot of familieleden tot in de tweede graad;
• er sprake is van een schenking, erfenis of verkoop van het gehele gebouw.

In al deze situaties heeft de eigenaar de vrijheid om het vastgoed aan eender wie te verkopen.

Verkoop van een flat aan een derde

De verkoop van een flat met een bestaande huurder kent specifieke kenmerken.

Waardedaling

Een bewoonde flat is doorgaans goedkoper dan een leegstaande flat.

De gemiddelde korting bedraagt 15 tot 30%.

De hoogte van de korting is voornamelijk afhankelijk van de resterende duur van het huurcontract:

• Bij een contract dat binnenkort afloopt, is de korting doorgaans klein;
• Indien er nog enkele jaren te gaan zijn voor het einde van het huurcontract, zal de koper doorgaans een aanzienlijk lagere prijs eisen.

Vermogenswinstbelasting

De belastingheffing hangt af van de periode sinds de aankoop van de flat.

Indien de eigenaar de flat langer dan vijf jaar in bezit heeft

Is de opbrengst van de verkoop vrijgesteld van vermogenswinstbelasting.

Indien de flat minder dan vijf jaar in bezit is

Bij verkoop voor een hogere prijs dan de aankoopprijs, moet er 26% belasting worden betaald over de behaalde winst.

Verkoop aan de huidige huurder

Voordelen

U kunt bijna de volledige marktwaarde van de flat ontvangen;

• Er zijn geen makelaarskosten;
• Er is geen noodzaak voor meerdere bezichtigingen van de flat;
• De koper is goed op de hoogte van de staat van de flat, wat het risico op latere claims minimaliseert.

Mogelijke problemen

De huurder kan zijn positie gebruiken om te onderhandelen voor een lagere prijs, met het argument dat het moeilijker is om een flat met een huurder te verkopen.

Bovendien is de transactie vaak afhankelijk van het verkrijgen van een hypotheek. Indien de financiering door de bank wordt geweigerd, kan de verkoop na maanden van wachten alsnog niet doorgaan.

Verkoop aan een derde partij met een bestaande huurovereenkomst

In dit geval zijn potentiële kopers voornamelijk investeerders.

Voordelen

• De flat genereert reeds een stabiel inkomen;
• De verkoper blijft huur ontvangen tot de notariële overeenkomst is getekend.

Nadelen

Investeerders eisen doorgaans een aanzienlijke korting.

Bovendien kan de huurder het moeilijk maken voor potentiële kopers om de flat te bezichtigen. In sommige gevallen ontstaan er problemen met de huurbetaling, wat de verkoop kan bemoeilijken.

Betaling van een vergoeding aan de huurder bij vroegtijdig vertrek

Soms is het voordeligst om met de huurder een overeenkomst te sluiten voor vroegtijdige beëindiging van het contract.

De kern van zo'n overeenkomst is dat de eigenaar de huurder een bedrag betaalt voor vrijwillig vertrek uit de woning.

Dit is geen wettelijke verplichting, maar een vrijwillige overeenkomst tussen de partijen.

Deze optie is vooral gerechtvaardigd als de waarde van de leegstaande woning aanzienlijk hoger is dan de waarde van de woning met lopend huurcontract.

Bijvoorbeeld, indien de verkoop van een bewoonde woning leidt tot een prijsdaling van 25.000 euro, kunt u door de huurder een schadevergoeding te betalen van 5 tot 7 duizend euro het grootste deel van de marktwaarde behouden. Bovendien voorkomt deze aanpak lange wachttijden tot het einde van het huurcontract of juridische ontruimingsprocedures, waardoor de transactie veel sneller kan worden afgerond.