Verkoop van een flat in een samenwoonsituatie: rechten van niet-geregistreerde partners, gevaren en juridische geschillen

De verkoop van een huis waarin een ongeregistreerd koppel woont (de zogenaamde burgerlijke unie, of convivenza di fatto) wordt beheerst door het eigendomsrecht. De Italiaanse wet (Legge Cirinnà nr. 76/2016) breidt de familierechtelijke bepalingen die gelden voor formele huwelijken niet automatisch uit naar dergelijke samenwoonsituaties.

Aankoop van vastgoed en eigendomsstatus

Bij de aankoop van een huis door een ongehuwd stel wordt de omvang van de aandelen bepaald in het contract: het huis kan in gelijke delen (50/50) worden verdeeld of in verhouding tot het ingebrachte geld worden geregistreerd.

Het is van belang om eigendomsrechten en hypotheekverplichtingen van elkaar te scheiden. Het betalen van hypotheeklasten maakt iemand niet automatisch eigenaar of vergroot zijn of haar aandeel zonder officiële registratie. Om hun rechten te beschermen, kunnen partners een samenlevingsovereenkomst (Contratto di convivenza) afsluiten via een notaris of advocaat. Speciale risico's: Erfopvolging: Zonder een officieel testament is een geregistreerde partner geen wettelijke erfgenaam. Verkoop tussen partners: De overdracht van onroerend goed tussen geregistreerde echtgenoten vereist een verplichte notariële akte. Een verkoop tegen een lagere prijs of zonder daadwerkelijke geldoverdracht wordt beschouwd als een verborgen schenking. Dit kan in de toekomst problemen opleveren voor kopers bij het verkrijgen van een hypotheek en geeft de erfgenamen van de verkoper het recht om de transactie in de toekomst aan te vechten.

Rechten van de niet-eigenaar partner

Indien het onroerend goed slechts eigendom is van één van de partners:

• Bij overlijden van de eigenaar: De overlevende partner krijgt het recht op tijdelijke bewoning (diritto di abitazione) gedurende 2 jaar (of maximaal 5 jaar, afhankelijk van de duur van de relatie). Indien er minderjarige kinderen of gehandicapte kinderen zijn, bedraagt deze periode minimaal 3 jaar. Het recht vervalt bij hertrouwen of het vormen van een nieuw gezin.
• Bij scheiding: De niet-eigenaar partner moet het onroerend goed binnen een redelijke termijn verlaten. Als er echter minderjarige of handelingsonbekwame kinderen in het gezin zijn, kan de rechter het recht op bewoning van de woning toekennen aan de ouder bij wie de kinderen verblijven.
• Huur: Bij overlijden van de officiële huurder van het huis heeft de overlevende partner het recht om de huurovereenkomst op zijn of haar naam over te laten gaan.

Procedure voor verkoop door mede-eigenaren (huis in gezamenlijk eigendom)

Indien het huis op naam van beide partners staat geregistreerd, geldt het gewone eigendomsregime (comunione ordinaria). De verkoop van een huis aan derden vereist volledige unanimiteit.

Bij een gezamenlijke verkoop worden de opbrengsten strikt verdeeld volgens de aandelen die zijn vastgelegd in de oorspronkelijke koopakte (rogito). Voordat het geld wordt uitgekeerd, worden de volgende bedragen van het totaalbedrag afgetrokken:

1. Het resterende hypotheekbedrag;
2. Bijkomende kosten (makelaarscommissie, technisch advies);
3. Vermogenswinstbelasting (plusvalenza), indien het huis binnen 5 jaar na aankoop wordt verkocht en niet de hoofdverblijfplaats was.

Wat te doen als een van de partners tegen de verkoop is?

Niemand kan de eigenaar dwingen een overeenkomst met derden te sluiten, maar de wet staat niet toe dat iemand tegen zijn wil mede-eigenaar blijft. Het probleem wordt in drie fasen opgelost:

1. Inlossing van een aandeel (Riscatto della quota): Een van de partners koopt het aandeel van de ander tegen marktwaarde uit en laat het resterende hypotheekrecht op zijn eigen naam registreren (met toestemming van de bank).
2. Civiele bemiddeling (Mediazione civile): Verplichte fase van geschillenbeslechting voorafgaand aan een rechtszaak, met deelname van advocaten.
3. Gerechtelijke schikking (Divisione giudiziale): Indien geen overeenstemming wordt bereikt, wordt de kwestie door de rechter beslist (artikel 1111 van het Italiaanse Burgerlijk Wetboek). De rechter kan het huis opsplitsen in twee onafhankelijke appartementen (indien de indeling dit toelaat), het eigendom overdragen aan één partner met de verplichting de andere partner een vergoeding te betalen, of het eigendom openbaar veilen en de opbrengst verdelen.

Hypotheekschuld en reparatiekosten

Omdat een hypotheek een gezamenlijke schuld is, lost de notaris automatisch de schuld af met de opbrengst die de koper bij de verkoop ontvangt. Als de hypotheek 50/50 is, houdt de bank precies de helft van de schuld van elke partner in, ongeacht wie de maandelijkse betalingen heeft verricht. De notaris voert geen automatische verrekeningen uit.

Eerdere reparaties veranderen de officiële eigendomsverhoudingen niet. Een partner die de kapitaaluitgaven die de waarde van het huis hebben verhoogd volledig heeft betaald, heeft echter het wettelijke recht om een vergoeding te eisen voor de helft van de gedocumenteerde kosten op grond van artikel 2041 van het Italiaanse Burgerlijk Wetboek (ongerechtvaardigde verrijking). Om een correcte afwikkeling tijdens de verkoop te garanderen, kunnen de partijen een overeenkomst met een notaris opstellen over de asymmetrische verdeling van de opbrengsten of vooraf een onderhandse overeenkomst (scrittura privata) over onderlinge verrekeningen ondertekenen.